BĐS Khu công nghiệp: Tiềm năng tăng trưởng vẫn còn song thách thức bắt đầu xuất hiện

Động lực phát triển BĐS KCN

Vốn FDI giải ngân trong 6 tháng đầu năm đạt 13.4 tỷ USD giảm 4.3% svck. Chúng tôi kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2023 nhờ các tập đoàn lớn như Foxconn, P&G, Intel hay nhiều công ty từ Hàn Quốc, Đài Loan đầu tư mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam. Chúng tôi cho rằng Nghị định 35/2022 được ban hành cũng sẽ góp phần đơn giản hoá các thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 – giai đoạn 1, Vành đai 3 – TPHCM được đầu tư giúp kết nối các vùng lân cận với khu vực trung tâm, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tới các KCN.

Thách thức mới trong thu hút FDI vào Việt Nam

Mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% áp dụng từ ngày 01/01/2024 làm chính sách ưu đãi thuế tại Việt Nam mất đi tác dụng. Một số quốc gia khác đã đưa ra biện pháp ứng phó như chính sách thuế bổ sung tối thiểu nội địa, quỹ hỗ trợ doanh nghiệp, hoãn thời điểm thực thi. Quốc gia khác trong khu vực ASEAN thu hút FDI mạnh mẽ vào các lĩnh vực mới như chuỗi sản xuất xe điện (EV), chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử. Trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn đầu triển khai, chưa có nhiều chính sách hỗ trợ.

Chúng tôi ưa thích mã KBC, NTC và SIP: Chúng tôi cho rằng đây là những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, sẵn sàng cho thuê, cũng như vị trí giao thông thuận lợi; đảm bảo cho sự phát triển của doanh nghiệp trong dài hạn. Bên cạnh đó, trong bối cảnh lãi suất vẫn còn duy trì ở mức cao, chúng tôi cũng ưu tiên lựa chọn những doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp.

Diện tích đất KCN thương phẩm còn lại của một số doanh nghiệp niêm yết ở thời điểm
hiện tại

Tiềm năng tăng trưởng vẫn còn song thách thức bắt đầu xuất hiện

Toàn cảnh thị trường BĐS khu công nghiệp năm 2023

Nguồn cung BĐS KCN diễn biến trái chiều ở 2 miền

Theo VARS, tính đến cuối năm 2022, Việt Nam hiện có khoảng 563 KCN nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, trong đó có 397 KCN đã được thành lập, 292 KCN đã đi vào hoạt động, 106 KCN đang trong quá trình xây dựng.
Theo CBRE, diện tích KCN tích luỹ tại miền Nam đến cuối năm 2022 đạt 33,492 ha (chiếm 57% tổng diện tích cả nước). Diện tích cho thuê mới cả năm tại thị trường loại 1 chỉ đạt 549 ha (-23% yoy), trong khi thị trường loại 2 đạt 313 ha (+58% yoy) cho thấy nhu cầu thuê đất KCN đang có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2.
Tại miền Bắc, diện tích đất KCN tích luỹ tại thị trường loại 1 đạt 10,291 ha (+8% yoy), thị trường loại 2 đạt 8,652 ha (+9% yoy). Nhu cầu thuê đất KCN tại thị trường loại 2 đạt 814 ha (+35% yoy), trong khi tại thị trường loại 1 không có nhiều thay đổi. Chúng tôi nhận thấy nhu cầu thuê đất tại miền Bắc tăng tốt hơn so với miền Nam do vị trí gần Trung Quốc và giá thuê thấp hơn.
Cập nhật tình hình cho thuê trong quý 1/23: Thị trường miền Bắc chỉ đón nguồn cung mới khoảng 116ha từ KCN Tam Dương I – Phân khu 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc, không có nguồn cung kho xưởng mới trong quý này. Ngược lại, thị trường miền Nam không ghi nhận nguồn cung KCN mới. Loại hình nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, thị trường có được nguồn cung 82,000 m2 nhà xưởng và 51,500 m2 nhà kho.

Tỷ lệ lấp đầy KCN phía Bắc tăng nhẹ 1%, phía Nam không có nhiều thay đổi

Tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước trung bình đạt 80%, giảm nhẹ 1 điểm phần trăm svck, trong đó tỷ lệ lấp đầy KCN tại phía Nam khoảng 85% và phía Bắc khoảng 83%. Tỉnh Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất đạt trên 95%, có 27 KCN đang hoạt động với tổng diện tích là 10,962 ha. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Giá thuê năm tiếp tục tăng, song đà tăng đang chậm lại

Theo VARS, giá thuê năm 2022 tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.
Tại khu vực miền Nam, thị trường TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Tiếp theo là Long An với mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2. Mức giá thuê tại Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2, còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2.
Do giá thấp hơn, thị trường BĐS KCN phía Bắc được đánh giá có lợi thế cạnh tranh hơn so với phía Nam. Bằng chứng là trong 6 tháng đầu năm 2023, Hà Nội dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đăng ký gần 2.3 tỷ USD, chiếm 16.9% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng gấp 3 lần svck. TPHCM xếp thứ hai với 1.4 tỷ USD, tiếp đến là Bắc Giang xếp thứ ba với 1.25 tỷ USD, chiếm 9.3% tổng vốn đầu tư cả nước, tăng gấp 2.6 lần svck. Tiếp theo lần lượt là Bình Dương và Hải Phòng.
Chúng tôi kỳ vọng giá thuê tại thị trường phía Bắc có thể tăng 5 – 10%, còn thị trường phía Nam có thể tăng 7 – 10% trong năm 2023.

Những xu hướng sẽ định hình ngành BĐS khu công nghiệp

BĐS KCN tại thị trường loại 2 đang thu hút được nhiều nhà sản xuất hơn

Năm 2022, diện tích đất KCN tích luỹ tại thị trường loại 2 ở miền Bắc và Nam đạt khoảng 20,000 ha, trong đó miền Nam chiếm khoảng 57% tổng nguồn cung. Diện tích đất cho thuê mới tại thị trường loại 2 tăng (miền Bắc: +35%, miền Nam: +58%), trong khi thị trường loại 1 giảm svck.
Chúng tôi nhận thấy, tại miền Bắc dòng vốn FDI có xu hướng chảy sang thị trường loại 2: Bắc Giang khuyến khích các hãng công nghệ lớn như Foxconn, Luxshare, Yadea giúp dòng vốn FDI đạt được năm 2021 và 2022 khoảng 1.3 tỷ USD, đặc biệt trong 6T/23 vốn FDI đã đạt hơn 1.25 tỷ USD. Thái Nguyên thu hút được Tổ hợp dự án của Samsung với vốn đầu tư 1.2 tỷ USD trong năm 2022 giúp địa phương này ghi nhận dòng vốn FDI gấp 6 lần svck. Trong khi, dòng vốn FDI năm 2022 của Hà Nội, Hải Phòng giảm lần lượt 64% và 19% so với trung bình của 5 năm trước đó.

Tại miền Nam, chúng tôi kỳ vọng thị trường loại 2 sẽ dần thu hút được nhà đầu tư, dần thay thế cho thị trường loại 1. Do diện tích KCN tại thị trường loại 1 không còn nhiều, tỷ lệ lấp đầy tại TPHCM, Bình Dương đạt 95%, còn tại Đồng Nai, Long An đạt trên 85%. Trong khi, tỷ lệ này tại thị trường loại 2 như Tây Ninh đạt 66% và BR-VT mới chỉ đạt 56%. Bên cạnh đó, giá thuê đất tại thị trường loại 2 đang thấp hơn nhiều so với loại 1.

Xu hướng phát triển KCN “xanh” để thu hút đầu tư “xanh” trở thành tất yếu

Phát triển KCN “xanh” là tham gia vào hoạt động sản xuất sạch hơn, giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường nhằm mục tiêu hướng đến giảm thiểu phát thải khí carbon đến năm 2050 về 0. Xây dựng KCN “xanh” để thu hút vốn đầu tư vào ngành công nghiệp “xanh” là xu thế chung trên thế giới.
Dự án đầu tư “xanh” trên thế giới năm 2022 tăng 54% về giá trị và 6% về số lượng dự án svck, trong đó tăng mạnh nhất ở Châu Phí (+36%) và Châu Á (+32%). Các lĩnh vực đang thu hút nhiều vốn nhất gồm sản xuất điện và khí gas, thiết bị điện và điện tử và viễn thông với giá trị đầu tư năm 2022 tăng trưởng lần lượt là 151%, 32% và 9% svck.

Không nằm ngoài xu hướng chung, các quốc gia Đông Nam Á đang tập trung thu hút vào ngành công nghiệp “xanh”, số lượng dự án “xanh” tăng trưởng năm 2021, 2022 lần lượt là 12% và 21%. Indonesia thu hút đầu tư vào chuỗi sản xuất EV, Singapore tập trung vào ngành chất bán dẫn và công nghệ 4.0, Thái Lan phát triển ngành điện tử, còn Việt Nam mới ở giai đoạn đầu trong thu hút đầu tư “xanh”. Chúng tôi đánh giá Việt Nam đang “chậm chân” trong thu hút đầu tư vào lĩnh vực mới, điều này làm giảm tính cạnh tranh so với các quốc gia khác trong khu vực.

Chúng tôi cho rằng những yếu tố hỗ trợ cho BĐS KCN tại Việt Nam

Lợi ích từ các hiệp định FTA Việt Nam đã ký kết cũng như làn sóng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc vẫn còn đó

Việt Nam đang tham gia vào 15 hiệp định FTA. FTA giúp Việt Nam tăng cường mối quan hệ thương mại giữa Việt Nam và đối tác, dỡ bỏ hàng rào thuế quan để tham gia sâu hơn vào chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn cho Việt Nam thu hút FDI từ các đối tác.
Hiệp định EVFTA mở cửa rộng hơn cho đầu tư từ EU vào Việt Nam với một số ngành dịch vụ, sản xuất (ngân hàng, bảo hiểm, vận tải biển, thực phẩm, phân bón,…), xoá bỏ tới 99% thuế quan hàng hoá từ EU sang Việt Nam. Hiệp định thúc đẩy FDI từ EU vào Việt Nam, giảm sự phụ thuộc vào FDI từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc.
Hiệp định RCEP là hiệp định giữa 10 nước ASEAN và 5 đối tác lớn (Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Australia và New Zealand) có hiệu lực từ đầu năm 2022, sẽ xoá bỏ tới 90% thuế quan trong 20 năm giữa các thành viên. Chúng tôi đánh giá RCEP sẽ giúp Việt Nam đẩy mạnh xuất khẩu và tiếp cận tốt hơn với các thị trường tiêu dùng lớn như Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Indonesia. Hiệp định này sẽ giúp các nhà sản xuất tại Việt Nam giảm thiểu chi phí và tiếp cận chuỗi cung ứng trong khu vực Châu Á – Thái Bình Dương. Qua đó giúp thu hút dòng vốn FDI vào Việt Nam để được hưởng ưu đãi.

Chi phí nhân công và chi phí điện năng vẫn còn hấp dẫn

Chi phí lao động ở Việt Nam hiện tại chỉ ở mức thấp so với các quốc gia ASEAN khác và chỉ bằng khoảng một phần ba Trung Quốc, điều đó khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn Việt Nam để đầu tư. Bên cạnh đó, năng suất lao động Việt Nam đang ngày càng được cải thiện khi giá trị sản lượng người Việt Nam tạo ra trong một giờ lao động tăng trung bình 8% trong 5 năm qua, cao hơn nhiều so với các nước khác trong khu vực.
Sau khi tăng giá điện vào tháng 5 vừa qua, chi phí điện ở Việt Nam đạt 0.08 USD/kWh, chỉ cao hơn Malaysia và Lào trong khu vực Đông Nam Á. Chi phí điện thấp hơn giúp giá hàng hoá sản xuất tại Việt Nam cạnh tranh hơn so với các quốc qua khác trong khu vực.

Cải cách thủ tục hành chính

Nghị định 35/2022/NĐ-CP ban hành ngày 28/05/2022 đã đơn giản hoá các thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian, chi phí cho nhà đầu tư. Một quy định mới đáng chú ý nữa là Nghị định 35 yêu cầu dành tối thiểu 2% diện tích KCN cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trong KCN. Chúng tôi đánh giá đây là cơ hội cho các doanh nghiệp phát triển KCN tạo ra nguồn thu mới từ BĐS nhà ở.
Trong các công ty niêm yết, chúng tôi quan sát thấy IDC và SZC đang triển khai dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội ngay trong KCN. IDC phát triển dự án nhà ở công nhân KCN Hựu Thạnh tại Long An (1,729 tỷ đồng) và KCN Nhơn Trạch tại Đồng Nai (1,137 tỷ đồng). Sonadezi Châu Đức đang mở bán nhà ở tại khu dân cư Hữu Phước, đã ghi nhận doanh thu từ cuối năm 2022. Chúng tôi kỳ vọng biên lợi nhuận mảng này của IDC và SZC ở mức cao khoảng 80% nhờ giá vốn thấp.

Đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông là một cú hích quan trọng cho thị trường BĐS KCN bứt phá

Trong năm 2022, có 21 dự án giao thông quan trọng ở cả ba tuyến đường bộ, đường sắt và hàng không đã được hoàn thành như dự án Cao tốc Bắc – Nam đoạn Cam Lộ – La Sơn; nâng cấp hạ tầng của hai sân bay quốc tế Nội Bài và Tân Sơn Nhất; cải tạo, nâng cấp 17 dự án đường quốc lộ trải dài trên các tỉnh thành.
Trong giai đoạn 2022 – 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành và vùng kinh tế đã được phê duyệt và sẽ nhanh chóng khởi công, tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Chúng tôi nhận thấy nhiều dự án giao thông quan trọng sẽ kết nối vùng kinh tế trọng điểm đến khu vực lân cận, như vậy dòng vốn sẽ dần hướng đến các KCN ở thị trường loại 2 – nơi nguồn cung đất KCN còn nhiều, chi phí thuê thấp hơn. Thái Nguyên, Tây Ninh, Nghệ An đã thu hút được dự án có quy mô lớn.

Tuy nhiên nhiều thách thức lớn phía trước

Dòng vốn FDI vào Việt Nam có dấu hiệu chững lại trong khi sự cạnh tranh giữa các nước trong khu vực tăng lên

Trong 3 năm gần đây, giá trị vốn đăng ký FDI vào Việt Nam chững lại đạt khoảng 29 tỷ USD. Tính trong 6 tháng đầu năm 2023, giá trị này là 13.4 tỷ USD giảm 4.3% svck. Dòng vốn FDI suy yếu do nhiều vấn đề trong nước và thế giới, bao gồm (1) tăng trưởng kinh tế thế giới suy giảm, (2) lãi suất, lạm phát tăng cao gây áp lực lên chi phí, (3) thanh khoản chậm lại do chính sách thắt chặt tiền tệ, (4) chuỗi cung ứng hàng hoá bị đứt gãy, (5) vướng mắc thủ tục pháp lý dẫn đến chậm triển khai.
Trong quý 1/23, Singapore là quốc gia thu hút dòng vốn FDI lớn nhất, đạt 29.1 tỷ USD, tăng 6.7% svck. Indonesia và Việt Nam ở vị trí thứ hai và ba. Thu hút vốn FDI của Indonesia đạt 12 tỷ USD tăng 20.2% svck, bởi trong thời gian qua Indonesia khuyến khích đầu tư FDI vào chuỗi sản xuất EV từ khai thác niken đến chế tạo pin EV, sản xuất linh kiện và lắp ráp EV. Thái Lan thu hút vốn FDI được 5.5 tỷ USD, tăng 77% svck, các dự án lớn đến từ ngành thiết bị điện và công nghiệp oto. Trong khi Việt Nam có tăng trưởng FDI âm.

Theo báo cáo đầu tư của ASEAN, xu hướng đầu tư vào chuỗi sản xuất EV, chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử sẽ định hướng cho thu hút FDI trong thời gian tới. Trong khi đó, Việt Nam mới ở giai đoạn đầu thu hút FDI vào các lĩnh vực này. Đây là nguyên nhân khiến Việt Nam kém cạnh tranh trong thu hút FDI vào các lĩnh vực mới.

Tác động của thuế tối thiểu toàn cầu: Việt Nam sẽ thu hút FDI mới bằng những công cụ gì sau khi không còn lợi thế về thuế?

Chính sách thuế tối thiểu toàn cầu do OECD khới xướng và được hơn 140 quốc gia đồng thuận (trong đó có Việt Nam). Mức thuế tối thiểu 15% sẽ được áp dụng đối với các công ty đa quốc gia từ ngày 01/01/2024. Theo đó, các công ty đang được hưởng ưu đãi của chính sách thu hút đầu tư tại Việt Nam phải nộp bổ sung lên mức thuế suất thuế tối thiểu toàn cầu 15% tại quốc gia có công ty mẹ.
Chính sách này nhằm ngăn chặn cuộc đua ưu đãi thuế giữa các quốc gia thu hút FDI và tránh việc lợi dụng mức thuế thấp để trốn thuế, chuyển giá.
Hiện nay Việt Nam đang sử dụng chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp để thu hút đầu tư FDI. Việt Nam đưa ra chính sách miễn thuế trong vài năm đầu, giảm 50% thuế phải nộp trong các năm tiếp theo. Một số trường hợp đặc biệt, thời gian miễn thuế cho doanh nghiệp FDI lên đến 8 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp FDI còn được hưởng các chính sách khác về thuế nhập khẩu, thuế sử dụng đất, khấu hao nhanh, tăng mức chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu thuế, hỗ trợ về thủ tục pháp lý,…..
Theo thống kê sơ bộ của Tổng cục Thuế, hiện có khoảng 1,017 doanh nghiệp có vốn FDI tại Việt Nam có công ty mẹ thuộc đối tượng áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu. Trong đó, có khoảng trên 100 doanh nghiệp lớn có khả năng chịu ảnh hưởng của thuế tối thiểu toàn cầu nếu áp dụng từ năm 2024. Chúng tôi đánh giá chính sách ưu đãi thuế (miễn thuế, giảm thuế) của Việt Nam sẽ mất đi tác dụng.
Để thích ứng với thuế tối thiểu toàn cầu, một số nước nhận vốn FDI, tương tự như Việt Nam đang nghiên cứu để đưa ra chính sách ứng phó, trong đó quy định thuế bổ sung tối thiểu nội địa, để tránh mất đi khoản thu từ phần thuế chênh lệch:

Indonesia và Malaysia áp dụng quy định về chịu thuế tối thiểu bắt đầu từ năm 2024;
Thái Lan áp dụng từ năm 2025, nhưng có cơ chế phân bổ 50-70% nguồn thu thuế bổ sung vào quỹ hỗ trợ để giúp một phần cho các doanh nghiệp FDI do áp dụng thuế tối thiểu;
Mỹ nâng mức thuế tối thiểu từ 10.5% lên 21%.

Việt Nam đang chưa có chính sách ứng phó với thuế tối thiếu, theo chúng tôi điều này có thể ảnh hưởng đến tâm lý của các nhà đầu tư nước ngoài. Chúng tôi cho rằng Việt Nam trước mắt cần:

(1) Xây dựng cơ chế, chính sách tài chính thay thế thuế ưu đãi trước đây.
(2) Cải cách hành chính để khuyến khích đầu tư, giảm chi phí, thời gian xử lý.
(3) Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông thuận tiện cho vận chuyển hàng
hoá.
(4) Đào tạo nâng cao trình độ lao động với chi phí cạnh tranh so với thị trường
khác.

Triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN năm 2023

Chúng tôi kỳ vọng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS KCN ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn FDI tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam. Đối với các tỉnh phía Nam, chúng tôi kỳ vọng vào tỉnh Bình Dương do vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng phát triển và lượng đất có sẵn mới.

Năm 2023, chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh của nhóm ngành BĐS KCN sẽ suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua nhiều nhà phát triển cơ sở hạ tầng KCN đã huy động vốn lớn. Chi phí vay tăng trong bối cảnh lãi suất vay cao như hiện nay sẽ khiến tăng trưởng lợi nhuận suy giảm.

Do vậy, triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN trong năm nay sẽ tập trung vào doanh nghiệp có:

(1) Quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông.
(2) Tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp.

Trên cơ sở đó, chúng tôi khuyến nghị cổ phiếu như: KBC, NTC, SIP.

Rủi ro:

(1) Rủi ro suy thoái kinh tế khiến nhu cầu thuê đất công nghiệp giảm sút;
(2) Rủi ro giải phóng mặt bằng khiến dự án bị chậm tiến độ;
(3) Chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao;
(4) Rủi ro chính sách vĩ mô của Việt Nam, rào cản thương mại, hiệp định khu vực, toàn cầu mà Việt Nam tham gia.

Nguồn: MBS

Các nguồn định giá tham khảo khác

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638