Cập nhật ngành Bất động sản: Tăng trưởng tích cực – VIC KDH NVL DXG

Kết quả bán hàng mạnh mẽ trong giai đoạn 2015-2017 có thể là một chỉ báo rõ nét cho tăng trưởng kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2018 khi một số dự án lớn sẽ hoàn thành và được bàn giao cho người mua. Hầu hết các chủ đầu tư đã niêm yết, bao gồm Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần, Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Đất Xanh, Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Khang Điền đều kỳ vọng sẽ ghi nhận được tăng trưởng lợi nhuận cao khi bàn giao các sản phẩm đã bán trước đây.

Tổng quan 2017

Kết quả hoạt động ngành: TĂNG TRƯỞNG TÍCH CỰC

Cổ phiếu các công ty thuộc ngành phát triển bất động sản thương mại đã có mức tăng trưởng 52%, vượt xa mức tăng 48% của VN-Index trong năm 2017. Kết quả này chủ yếu là nhờ tăng trưởng mạnh của cổ phiếu VIC (+ 84,05%), chiếm 46,8% tổng vốn hóa của ngành. Trong khi đó, một số mã vốn hóa nhỏ hơn như KDH (+ 63%), PDR (+ 200%), DXG (+ 109%), NLG (+ 52%), QCG (+ 308%), BCI (+ 51% ), LDG (+ 318%) cũng tăng trưởng vượt trội so với VN-Index. Kết quả rất khả quan của VIC có thể đến từ việc niêm yết công ty con – Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE: HOSE) (+ 16%), giúp mở rộng thêm giá trị cho Tập đoàn, mở đường cho tăng trưởng kết quả kinh doanh cao trong năm 2017. Đối với các mã chứng khoán khác, kết quả tích cực có thể là nhờ doanh số bán bất động sản mạnh mẽ cũng như kết quả kinh doanh tăng trưởng tốt.

Điểm nhấn ngành

Kết quả giao dịch duy trì ổn định: Theo CBRE, trong năm 2017, tổng khối lượng giao dịch nhà chung cư tăng 14% YoY ở Hà Nội, trong khi tổng số căn hộ bán ra tại TP HCM là ~ 33,000 căn, giảm 5% YoY. Đây là lần đầu tiên trong 5 năm qua thị trường TP.HCM ghi nhận tổng số căn hộ được bán vượt tổng số căn hộ mới, do giảm nguồn cung mới trong năm nay (-18% YoY).

Tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh duy trì ở mức cao tương ứng là 66% và 75% so với mức ~ 70% ở cả hai thành phố vào năm 2016, đặc biệt với các dự án có vị trí thuận tiện, cơ sở hạ tầng đồng bộ và tiến độ xây dựng tốt phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.

Về phân khúc thị trường, phân khúc trung cấp chiếm 64% tổng nguồn cung mới và ~ 56% tổng số căn hộ bán ra vào năm 2017. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển hướng sang phục vụ đối tượng khách mua nhà để ở hơn, đặt nền móng cho một thị trường nhà ở cân bằng hơn, đồng thời giúp giảm bớt lo ngại về sự mất cân bằng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chiếm 56% và 60% tổng số căn hộ được bán tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vào năm 2017.

Giá bán tăng nhẹ: Theo CBRE, giá bán trung bình của các căn hộ chung cư tăng nhẹ khoảng 4% tại thành phố Hồ Chí Minh, trong khi tại Hà Nội hầu như không thay đổi. Bên cạnh đó, do một số lượng lớn các dự án đều đang cùng ở giai đoạn bàn giao, lợi tức cho thuê trong một số dự án ở các quận trung tâm cũng bị giảm nhẹ từ ~ 6% xuống ~ 5%/ năm; đặc biệt với những trường hợp căn hộ diện tích lớn và giá trị cao thì lợi tức cho thuê có thể giảm nhiều hơn về mức chỉ khoảng ~ 2% -3% theo quan sát của chúng tôi.
Dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản: Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI đăng ký mới vào Việt Nam đạt 35,9 tỷ USD (+ 44,4% YoY) và bất động sản tiếp tục nằm trong số các ngành thu hút nhiều FDI nhất tại Việt Nam với 3 tỷ USD, chiếm khoảng 8,5% và đứng thứ 3. Bất động sản chỉ đứng sau ngành sản xuất chế biến và ngành sản xuất và phân phối điện. Nhờ gia tăng các hỗ trợ từ Chính phủ, hành lang pháp lý tốt hơn và lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ hơn, lĩnh vực bất động sản trở nên đa dạng phong phú hơn, với nguồn vốn đầu tư từ các tổ chức nước ngoài mới đang tìm kiếm cơ hội phát triển và mở rộng.

Triển vọng 2018

Kết quả bán hàng mạnh mẽ trong giai đoạn 2015-2017 có thể là một chỉ báo rõ nét cho tăng trưởng kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2018 khi một số dự án lớn sẽ hoàn thành và được bàn giao cho người mua. Hầu hết các chủ đầu tư đã niêm yết, bao gồm Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần, Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Đất Xanh, Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Nhà Khang Điền đều kỳ vọng sẽ ghi nhận được tăng trưởng lợi nhuận cao khi bàn giao các sản phẩm đã bán trước đây.

Đối với KDH, công ty ước tính lợi nhuận ròng trong năm 2018 sẽ tăng 68% YoY lên 850 tỷ đồng thu được từ việc bán các căn còn lại trong dự án Melosa Garden, Lucasta, một dự án nhà phố 8ha và 2 block chung cư tại dự án Jamila.

Đối với NLG, công ty vẫn chưa công bố chi tiết kế hoạch kinh doanh năm 2018, nhưng ban lãnh đạo công ty cho biết, công ty sẽ tiếp tục vượt kết quả của năm trước. Năm 2018, NLG lên kế hoạch mở bán dự án Flora Mizuki, Valora Mizuki, Valora Nguyễn Sơn, Flora Areco, Flora Hoàng Nam, dự án nhà phố và đất nền Waterpoint.

Về DXG, công ty kỳ vọng tăng trưởng 30% lợi nhuận ròng năm 2018 nhờ bàn giao các dự án đã hoàn tất viêc bán hàng trước đây như dự án Lux City, Opal Riverside, Opal Garden và Lux Garden.

Về Tập đoàn Vingroup – Công ty Cổ phần, mặc dù công ty chưa công bố kế hoạch chính thức, nhưng chúng tôi kỳ vọng rằng hoạt động kinh doanh của Tập đoàn sẽ tiếp tục đạt được mức tăng trưởng hai chữ số với hiệu quả hoạt động tốt trong tất cả các phân khúc, trong đó phát triển bất động sản vẫn đóng góp phần lớn vào doanh thu nhờ bàn giao Vinhomes Golden River (TP.HCM), Vinhomy Gardenia (HN) và Vinhomes Imperia (HP).

Triển vọng 2018-2010

Nhìn vào năm 2018 và những năm tiếp theo, chúng tôi ước tính thị trường nhà ở sẽ tiếp tục phát triển theo hướng nhiều người mua nhà để ở hơn và ít đầu cơ, đó là một quá trình chuyển đổi lành mạnh hơn và là dấu hiệu tích cực cho thị trường đi lên.

Về phía nguồn cung, thị trường đang tập trung chuyển sang phân khúc giá rẻ và trung cấp. Theo đó, các dự án nhà ở giá rẻ và tầm trung mới như dự án Vincity có quy mô lớn do Vingroup phát triển và dự án Gem Riverside do Tập đoàn Đất Xanh phát triển dự kiến sẽ giúp phân khúc này tăng trưởng với tốc độ nhanh hơn so với các phân khúc khác trong vài năm tới, khi các chủ đầu tư cho rằng nhu cầu của phân khúc này bền vững hơn trong dài hạn.

Về nhu cầu thị trường, chúng tôi hy vọng rằng các yếu tố sau sẽ giúp duy trì nhu cầu nhà ở:

(i) Phát triển đô thị hóa, giảm quy mô hộ gia đình, và xu hướng ở riêng/độc thân gia tăng. Cụ thể, tốc độ đô thị hoá của Việt Nam, mặc dù đang bắt kịp dần với các nước trong khu vực, vẫn còn ở mức thấp là 34,2% vào năm 2016. Xu hướng đô thị hóa ở Việt Nam ước tính sẽ tiếp tục tăng lên 45% vào năm 2020 và tốc độ tăng trưởng dân số thành thị là ~ 3% / năm. Sự đô thị hoá nhanh chóng cùng với ước tính gia tăng dân số 1% trong 10 năm tới được kỳ vọng sẽ tạo ra trung bình nhu cầu nhà ở hàng năm ở mức 374.000 căn hộ, theo ước tính của Ngân hàng Thế giới.

Ngoài ra, qua nhiều năm, số hộ gia đình ba thế hệ đã giảm dần, thay thế bằng lối sống hiện đại và thu nhập bình quân đầu người cao hơn. Như vậy, các gia đình tầng lớp trung lưu thành thị đang ngày càng tối ưu không gian sống của mình, phản ánh sự gia tăng đáng kể của nhu cầu sống độc thân/ gia đình nhỏ. Theo Savills Việt Nam, mỗi năm tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội có lần lượt là 58.000 và 42.000 hộ gia đình mới được hình thành. Sự thay đổi của các gia đình trong việc tạo dựng không gian sống đã hỗ trợ mạnh mẽ nhu cầu nhà ở.

(ii) Mức thu nhập tăng lên và lãi suất ổn định ở mức thấp cũng hỗ trợ khả năng chi trả, trong khi vay thế chấp để mua nhà dự kiến sẽ tiếp tục tăng lên. Theo Ngân hàng Thế giới, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đã đạt 2.215 USD vào năm 2016, đưa Việt Nam vào danh sách các nước có thu nhập trung bình thấp hơn. Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng mức này thêm lên 3.200 đô la vào năm 2020. Tăng trưởng thu nhập tích cực cùng với lãi suất cho vay thấp đã hỗ trợ rất nhiều nhu cầu thị trường vì khả năng chi trả tăng lên.

Những cải tiến liên tục về cơ sở hạ tầng như Dự án Đường săt Đô thị tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng có ảnh hưởng nhất định đến việc tăng giá trị đất và tạo ra nhiều nhu cầu hơn cho phân khúc nhà mặt đất, đặc biệt là ở khu vực ngoại ô.

Theo đó, chúng tôi cũng kỳ vọng các chủ đầu tư uy tín sở hữu quỹ đất lớn tọa lạc ở các vị trí chiến lược đã có danh tiếng về khả năng thực hiện dự án sẽ là đơn vị được hưởng lợi nhiều nhất, chẳng hạn như Tập đoàn Vingroup – CTCP, CTCP Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền,…

Rủi ro

Nhiều dự án theo kế hoạch sẽ bàn giao trong giai đoạn tới tới như Vinhomes Golden River, Sarina, Sun Avenue, v.v. có thể làm thị trường giảm nhiệt và ảnh hưởng tới lợi suất cho thuê, do đó có thể tạo ra tác động bất lợi cho người mua nhà để cho thuê.
Các quy định liên quan đến quyền sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng, thuế đánh vào các giao dịch bất động sản vẫn chưa được quy định cụ thể.

SSI Research