Năm 2022, câu chuyện lợi nhuận của PHR sẽ đến từ khoản bồi thường đất từ dự án VSIP 3 với tổng cộng 691 tỷ trước thu nhập trước thuế (tương đương 553 tỷ sau thuế). BVSC cho rằng xác suất để PHR thành công trong việc phát triển các dự án KCN với quy mô gần 3.000 ha là chưa cao và tạm thời chưa tính vào định giá.
Cập nhật kết quả kinh doanh Q1.2022
PHR đã công bố BCTC hợp nhất Q1.2022 với doanh thu quý 1 đạt 366 tỷ (+31% yoy), tuy nhiên lợi nhuận gộp chỉ đạt 57 tỷ (-7% yoy). Trong kỳ, PHR nhận được 289 tỷ thu nhập từ đền bù đất cho dự án VSIP 3. Do đó, LNST sau CĐTS của PHR Q1.2022 ghi nhận đạt 295 tỷ, tăng mạnh 252% so với cùng kỳ năm 2021.
Dự báo kết quả kinh doanh 2022-2023: Thu nhập từ bồi thường đất sẽ là động lực thúc đẩy chính cho PHR trong năm 2022
Mảng cao su
Theo Hiệp hội các quốc gia sản xuất cao su thiên nhiên (ANRPC), triển vọng về nhu cầu cao su tự nhiên trên thế giới sẽ rất tích cực trong các năm tiếp theo. Cụ thể, việc nới lỏng các hạn chế liên quan đến đại dịch Covid-19, cũng như mở lại biên giới quốc tế của một số quốc gia và nối lại các hoạt động kinh tế hơn đã góp phần đáng kể vào sự phục hồi tiêu dùng cao su trong năm 2022. Tổ chức này cũng dự báo nguồn cung cao su toàn cầu sẽ thiếu hụt và gia tăng thiếu hụt kể từ năm 2023 cho tới năm 2028, thậm chí có thể kéo dài đến năm 2031 do khoảng cách cung và cầu ngày càng lớn. Dự báo này đã được thực hiện dựa trên cơ sở đánh giá xu hướng trồng và khả năng mở rộng diện tích cây cao su trưởng thành ở các quốc gia sản xuất cao su. Như vậy, có thể thấy ngành cao su tự nhiên đã thoát ra khỏi thời kỳ kéo dài nguồn cung dư thừa.
Do vậy, ở kịch bản cơ sở, chúng tôi dự phóng giá bán cao su trung bình của PHR sẽ lần lượt đạt mức 42,9 triệu đồng/tấn (+3% yoy) và 42,0 triệu đồng/tấn (-2% yoy) trong năm 2022 và 2023. Sản lượng tiêu thụ cao su của PHR dự phóng đạt 36.449 tấn (+3% yoy) và 37.542 tấn (+3% yoy) trong năm 2022 và 2023. Chi tiết dự phóng mảng kinh doanh cao su thành phẩm như sau:
Mảng cho thuê bất động sản khu công nghiệp
Tỷ lệ lấp đầy tại KCN Tân Bình tính đến hết 2021 đạt 217,3 ha (chiếm 89,2% diện tích thương phẩm). Chúng tôi ước tính diện tích cho thuê mới trong năm 2022 và 2023 lần lượt đạt 6 ha và 8 ha. Giả định giá cho thuê đất là 120 và 125 USD/m2/kỳ hạn thuê cho năm 2022 và 2023, đồng thời Công ty sẽ nhận phần doanh thu KCN phân bổ hàng năm vào khoảng 35 tỷ, chúng tôi dự phóng doanh thu cho thuê KCN của PHR sẽ đạt 227 tỷ trong năm 2022 (-10% yoy) và 295 tỷ trong năm 2023 (+30% yoy). Lợi nhuận gộp tương ứng đạt 143 tỷ và 156 tỷ trong năm 2022 và 2023.
Thu nhập từ bồi thường đất từ dự án VSIP 3 thúc đẩy lợi nhuận PHR trong năm 2022.
Dự án VSIP 3 có tổng quy mô vào khoảng 1.000 ha, trong đó có 691 ha được phát triển trên đất trồng cao su của PHR. Theo phương án bồi thường, Công ty sẽ nhận một khoản đền bù với giá 1,3 tỷ/ha – tương đương tổng giá trị 898 tỷ đồng và 20% lợi nhuận từ dự án (nhưng không thấp hơn 1,2 tỷ/ha, tương đương 830 tỷ). Theo chia sẻ của ban lãnh đạo vào buổi họp ĐHCĐ 2022, PHR dự kiến sẽ ghi nhận 691 tỷ tiền bồi thường trong năm 2022 và 207 tỷ còn lại vào năm 2023. Như vậy, thu nhập từ bồi thường đất sẽ đóng góp tới 49% vào dự báo LNTT cả năm 2022 của chúng tôi. Công ty đã ghi nhận 289 tỷ tiền bồi thường đất vào trong Q1.2022. Dự kiến hơn 400 tỷ còn lại sẽ được ghi nhận vào trong Q2.2022 và Q3.2022.
Ngoài ra, việc PHR có tham gia góp vốn 20% tại dự án này cũng sẽ mang lại lợi ích lớn cho PHR trong cả dài hạn. Dự án VSIP 3 sở hữu vị trí đắc địa, liền kề các VSIP hiện hữu và trung tâm thành phố mới Bình Dương, đồng thời nằm trên trục đường vành đai 4, dễ dàng tiếp cận cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn. Dự án đồng thời có vị trí thuận lợi dễ dàng di chuyển đến các cảng, sân bay cũng như kết nối đến tính Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Do vậy, chúng tôi đánh giá dự án này sẽ thu hút rất nhiều khách hàng thuê tiềm năng và triển vọng sẽ mang lại lợi nhuận lớn. Hơn nữa, việc hợp tác cùng VSIP cũng sẽ giúp PHR nâng cao năng lực trong việc đầu tư, triển khai phát triển các dự án khu công nghiệp sau này.
Dự án VSIP 3 đã được chính thức khởi công xây dựng từ tháng 3/2022. Chúng tôi kỳ vọng rằng dự án sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu, lợi nhuận kể từ 2023. Với giả định giá cho thuê đất là 120 USD/m2/chu kỳ thuê và mức tăng giá cho thuê là 5%/năm, chúng tôi ước tính tổng doanh thu cho thuê đất ước khoảng 30.000 tỷ (chưa tính lợi nhuận từ hoạt động thu phí kéo dài đến hết vòng đời dự án). Lợi nhuận ròng đạt khoảng 17.000-18.000 tỷ, tương ứng với phần lợi nhuận thuộc về PHR đạt 3.400-3.600 tỷ.
Tổng hợp dự báo KQKD 2022 và 2023 của chúng tôi cho PHR
Như vậy, BVSC dự báo doanh thu thuần năm 2022 và 2023 của PHR lần lượt đạt 2.030 tỷ đồng và 2.136 tỷ đồng. LNST sau CĐTS đạt 1.064 tỷ đồng và 720 tỷ đồng. Câu chuyện lợi nhuận của PHR trong năm 2022 phần lớn đến từ khoản thu nhập 691 tỷ từ bồi thường đất. Với việc ghi nhận khoản đền bù từ VSIP 3 không nhiều như năm 2022 sẽ khiến lợi nhuận của PHR sụt giảm trong năm 2023. Chi tiết dự phóng như sau:
PHR có kế hoạch phát triển các dự án KCN – Khu đô thị trong tương lai với tổng quy mô lên đến gần 3.000 ha, tuy nhiên cần thêm các bước tiến để tính kế hoạch này vào mô hình định giá
Việc sở hữu các lợi thế lớn như hạ tầng giao thông, hạ tầng các khu công nghiệp có tính kết nối liên vùng, lực lượng lao động dồi dào và các chính sách khuyến khích của chính quyền địa phương và Chính phủ, đã giúp Bình Dương là một trong những tỉnh công nghiệp phát triển nhanh nhất ở miền Nam cũng như cả nước. Trong 5 tháng đầu năm 2022, Bình Dương hiện đang đứng đầu cả nước về sản xuất công nghiệp và thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), với lũy kế đạt được gần 2,5 tỷ USD. Từ đó, cho thấy nhu cầu thuê KCN ở đây là rất lớn và tiềm năng.
Một số KCN lớn đang trong kế hoạch đầu tư phát triển của PHR có thể kể đến như: (1) Khu công nghiệp Tân Bình giai đoạn 2 (1.055 ha); (2) Khu công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ Hội Nghĩa và Bình Mỹ (1.717 ha); (3) Khu công nghiệp Tân Lập 1 (202 ha). Tổng diện tích của các dự án trên lên đến 2.974 ha. Điểm quan trọng nhất cần lưu tâm là quy trình các thủ tục pháp lý bao gồm chấp thuận đầu tư, các quyết định liên quan đến chấp thuận chuyển đổi đất và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất. Khó khăn hiện nay là việc các dự án phát triển KCN phải được đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo chỉ thị trung ương chứ không còn được chỉ định nhà đầu tư. Đồng thời việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào quy hoạch của Chính phủ và Chính quyền địa phương. Và quá trình để nhận được chấp thuận của Chính phủ có thể sẽ kéo dài.
Quỹ đất của 2 dự án Tân Lập 1 và Tân Bình 2 đủ để cho thuê trong 10-12 năm. Lợi nhuận ròng ước tính từ 2 dự án trên theo giả định hiện tại của chúng tôi rơi vào khoảng 14.500 – 16.000 tỷ (phần thuộc về PHR) nếu hoàn thành các thủ tục pháp lý và đi vào hoạt động. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá xác suất việc PHR sẽ giành được quyền phát triển các dự án này với các thông tin hiện tại là chưa cao do phải cạnh tranh về năng lực tài chính và năng lực triển khai với các nhà đầu tư tư nhân. Chúng tôi tạm thời chưa đưa vào mô hình định giá các dự án KCN trên và sẽ cập nhật khi có những thông tin về PHR đạt được những kết quả pháp lý mới.
Quan điểm
Năm 2022, câu chuyện lợi nhuận của PHR sẽ đến từ khoản bồi thường đất từ dự án VSIP 3 với tổng cộng 691 tỷ trước thu nhập trước thuế (tương đương 553 tỷ sau thuế). BVSC cho rằng xác suất để PHR thành công trong việc phát triển các dự án KCN với quy mô gần 3.000 ha là chưa cao và tạm thời chưa tính vào định giá. Ở thời điểm hiện tại, chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu đã được phản ảnh các thông tin tích cực như (1) khoản thu từ bồi thường đất dự án VSIP 3 đạt 718 tỷ sau thuế; (2) triển vọng lợi nhuận tiềm năng từ dự án VSIP 3 (PHR nắm giữ 20% vốn cổ phần) và (3) tỷ suất cổ tức hấp dẫn khoảng 6,5%-8,1%/năm. Với mức định giá là 62.200 đồng/cp (cao hơn 0,8% so với giá thị trường ngày 07/7/2022), BVSC tạm thời đưa ra khuyến nghị NEUTRAL với cổ phiếu PHR.
Định giá
BVSC sử dụng phương pháp định giá từng phần để xác định giá trị hợp lý của PHR. Kết quả, giá trị hợp lý xác định của PHR là 62.200 đồng/cp, tương ứng cao hơn 0,8% mức giá đóng cửa của PHR ngày 07/7/2022 là 61.700 đồng/cp. Chi tiết cụ thể như sau:
Nguồn: BVSC
Các nguồn định giá tham khảo khác:
Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0
PHR chart. Nguồn: Admin
Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638