CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG):Tập trung mở bán tại các dự án hiện hữu [Mục tiêu 39.300 đ/cp]

Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 39,300VND/cp, cao hơn 47% so với giá đóng cửa ngày 28/11/2022

Cập nhật kết quả kinh doanh Quý 3/2022

Doanh thu thuần quý 3/2022 đạt 882 tỷ VND (+208% YoY), trong đó phần lớn đến từ doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 826 tỷ VND, tăng mạnh so với chỉ 3 tỷ đồng trong năm 2021. Trong quý, Nam Long đã bàn giao 55 căn hộ Flora tại dự án Akari City, 39 căn Valora tại dự án Southgate và 252 căn Ehome Southgate với doanh thu ghi nhận tương ứng đạt 191 tỷ VND, 364 tỷ VND và 263 tỷ VND. Theo đó, chi phí bán hàng cũng tăng mạnh lên 107 tỷ VND, gấp 10 lần so với cùng kỳ năm 2021. Chi phí quản lý doanh nghiệp cũng tăng 25%YoY đạt 160 tỷ VND. Các khoản chi phí tăng mạnh ảnh hưởng đến lợi nhuận thuần của doanh nghiệp.
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 8 tỷ VND (-97% YoY). Lợi nhuận giảm mạnh so với cùng kỳ do trong quý 3 năm 2021, Nam Long ghi nhận 362 tỷ VND lợi nhuận từ đánh giá lại tài sản khi hợp nhất CTCP Southgate.
Như vậy, trong 9 tháng đầu năm, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần đạt 2,710 tỷ VND (+244% YoY) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 119 tỷ VND (-83% YoY). Kết quả này hoàn thành lần lượt 38% và 10% kế hoạch cả năm 2022 của doanh nghiệp và đạt lần lượt 46% và 10% dự phóng của chúng tôi.

Tập trung mở bán tại các dự án hiện hữu

Trong quý 3/2022, Nam Long đã bán được 450 căn với giá trị hợp đồng là 1,512 tỷ VND, đến từ hai dự án Akari City (860 tỷ VND) và Southgate (652 tỷ VND), thấp hơn đáng kể so với kế hoạch của doanh nghiệp là gần 3,700 tỷ VND. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh số bán hàng đạt 9,922 tỷ VND, tăng 95% so với cùng kỳ, đến từ các dự án Mizuki Park (2,813 tỷ VND), Akari City (2,859 tỷ VND), Izumi City (1,929 tỷ VND), Southgate (2,205 tỷ VND) và Cần Thơ (116 tỷ VND). Kết quả bán hàng 9 tháng đầu năm đạt 66% ước tính trong báo cáo trước đó của chúng tôi và 42% kế hoạch của doanh nghiệp.

Chúng tôi giữ nguyên quan điểm thận trọng do lo ngại những khó khăn của thị trường BĐS liên quan đến vấn đề kiểm soát tín dụng vào BĐS, các khó khăn về mặt pháp lý cũng như xu hướng tăng của lãi suất sẽ tiếp tục ảnh hưởng đáng kể đến các doanh nghiệp BĐS trong quý 4/2022 và năm 2023. Trong đó, chúng tôi đặc biệt lưu ý đến khả năng tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà của dân cùng với xu hướng tăng của lãi suất trong thời gian tới có thể ảnh hưởng đến nhu cầu mua nhà, qua đó tác động đến tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm BĐS của Nam Long.

Do vậy, chúng tôi cho rằng, trong Quý 4 năm 2022 Nam Long sẽ tiếp tục mở bán tại dự án hiện hữu Mizuki Park, Akari City và Southgate. Trong khi đó, đợt mở bán tiếp theo tại các dự án Izumi City và Cần Thơ cũng như kế hoạch mở bán lần đầu dự án Paragon Đại Phước trong quý 4 đều sẽ được đẩy lùi sang năm 2023.
Dựa trên kế hoạch mở bán mới, chúng tôi điều chỉnh giảm tổng giá trị bán hàng ước tính 22% so với báo cáo trước xuống còn 11,915 tỷ VND (+75% YoY). Giá trị bán hàng ước tính của chúng tôi bằng 51% so với kế hoạch doanh nghiệp do (1) Điều chỉnh tiến độ mở bán tại hai dự án Izumi City và Cần Thơ (2) không đưa hai dự án Hải Phòng và Paragon Đại Phước mở bán trong năm nay như đã đề cập trong báo cáo trước.

Do quá trình thanh tra các hoạt động liên quan đến BĐS tại Đồng Nai, việc ghi nhận 350 tỷ VND lãi từ thoái vốn dự án Paragon tiếp tục bị trì hoãn. Theo như chia sẻ, Nam Long sẽ hoàn thành thủ tục chuyển nhượng cổ phần dự án Paragon và ghi nhận khoản thu nhập một lần này trong quý 4/2022.

Dự phóng Kết quả kinh doanh năm 2022&2023

Năm 2022

Chúng tôi điều chỉnh giảm dự phóng kết quả kinh doanh năm 2022 và 2023 do kết quả kinh doanh 9T2022 thấp hơn kỳ vọng và thận trọng hơn trước những khó khăn của thị trường BĐS trong quý 4/2022 và năm 2023, cụ thể:

Doanh thu ước tính năm 2022 của NLG đạt 3,997 tỷ VND (-23% YoY), trong đó, doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 3,665 tỷ VND (-18% YoY), đến từ bàn giao dự án Akari City và dự án Southgate (mới được hợp nhất) với doanh thu đóng góp lần lượt đạt 1,340 tỷ VND và 2,324 tỷ VND.
Lợi nhuận gộp đạt 1,817 tỷ VND (+2% YoY). Biên lợi nhuận gộp đạt 45%, cải thiện so với mức 34% của năm 2021 nhờ bàn giao các sản phẩm thấp tầng/biệt thự tại dự án Southgate có biên lợi nhuận cao.
Lợi nhuận từ hoạt động tài chính đến từ khoản lãi 350 tỷ từ thoái vốn tại dự án Paragon Đại Phước.
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 569 tỷ VND (-47% YoY).

Năm 2023

Doanh thu ước tính năm 2023 của NLG đạt 3,450 tỷ VND (-14% YoY), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 3,155 tỷ VND (+23% YoY) đến từ các dự án Southgate và Cần Thơ.
Lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết đạt 361 tỷ VND đến từ bàn giao dự án Mizuki Park.
Lợi nhuận gộp đạt 1,858 tỷ VND (+39% YoY). Theo đó, biên lợi nhuận gộp đạt 54% nhờ biên lợi nhuận tốt của các sản phẩm thấp tầng.
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 864 tỷ VND (+52% YoY)

Khuyến Nghị

Sử dụng phương pháp định giá RNAV (Bảng 10), chúng tôi đưa ra giá mục tiêu cho cổ phiếu NLG là 39,300VND/cp, cao hơn 47% so với giá đóng cửa ngày 28/11/2022. Giá mục tiêu thay đổi so với báo cáo trước chủ yếu do (1) Thay đổi số dư tiền và nợ vay vào thời điểm cuối quý 3/2022 (2) Điều chỉnh tiến độ bán hàng của các dự án đang triển khai và (3) Điều chỉnh tăng tỷ suất chiết khấu theo xu hướng tăng của lãi suất.

Mặc dù kết quả kinh doanh 9 tháng đầu năm 2022 của Nam Long thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng, chúng tôi vẫn duy trì đánh giá tích cực đối với cổ phiếu Nam Long trong trung và dài hạn. Nam Long sẽ ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn của thị trường BĐS hơn các chủ đầu tư khác nhờ nền tảng cơ bản vững chắc với cơ cấu tài chính an toàn (tại thời điểm cuối Quý 3/2022, tỷ lệ nợ vay/TTS tại cuối quý 3/2022 là 0.18x; tiền và tương đương tiền là 3,902 tỷ VND, chiếm 15% TTS) và khả năng triển khai các dự án tốt. Kết quả bán hàng tích cực giúp Nam Long có được dòng tiền để tài trợ cho các dự án đang triển khai, hỗ trợ cho sự tăng trưởng của doanh nghiệp trong các năm tới.

Cổ phiếu NLG có mức điều chỉnh đáng kể 35% trong 2 tháng vừa qua. Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 39,300VND/cp, cao hơn 47% so với giá đóng cửa ngày 28/11/2022.

Nguồn: KBSV

Các nguồn định giá tham khảo khác

Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

NLG chart. Nguồn: Admin

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638