CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG):Vững vàng trước thử thách [Mục tiêu 36.700 đ/cp]

Chúng tôi duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu thấp hơn 36.700 đồng/cp dựa trên phương pháp RNAV, với dự phóng LN ròng 2023-24 giảm mạnh, hoạt động ký bán chậm lại và WACC cao hơn. NLG hiện đang giao dịch tại mức P/B 2023 là 1,2 lần, thấp hơn 29% so với P/B trung bình 3 năm là 1,7 lần.

Kết quả 2022 thất vọng do thủ tục pháp lý kéo dài và nhu cầu nhà ở suy yếu

LN ròng 2022 kém tích cực do thiếu bất động sản (BĐS) bàn giao

Chúng tôi quan sát thấy sự cố liên quan BĐS của các chủ đầu tư và chính quyền địa phương ở Cần Thơ đã làm chậm kế hoạch bàn giao tại dự án Cần Thơ 43ha của NLG do quá trình phê duyệt pháp lý có thể bị kéo dài trong thời gian tới. Theo cập nhật mới nhất của chúng tôi vào cuối tháng 12/2022, NLG vẫn chưa nhận được quyết định giao đất tại dự án này, do đó chúng tôi thận trọng loại bỏ sự đóng góp 1.665 tỷ đồng doanh thu từ dự án Cần Thơ 43ha trong dự phóng 2022 của chúng tôi.
Bên cạnh đó, chúng tôi hiểu rằng công ty đã hoàn thành thủ tục pháp lý chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước, từ đó có thể ghi nhận LN ròng 178 tỷ đồng trong Q4/22.
Tổng quan lại, chúng tôi ước tính doanh thu/LN ròng 2022 sẽ giảm mạnh 26% svck/62% svck, chủ yếu bàn giao các dự án hiện hữu Southgate, Akari và chuyển nhượng 25% cổ phần tại Paragon Đại Phước.

Doanh số ký bán 9T22 thấp hơn kỳ vọng do nhu cầu nhà ở suy giảm

Sau khi đẩy mạnh hoạt động bán hàng trong 6T22, NLG ghi nhận doanh số ký bán Q3/22 sụt giảm đáng kể chỉ 1.512 tỷ đồng (so với 8.410 tỷ đồng trong 6T22). Lũy kế 9T22 doanh số ký bán đạt 9.922 tỷ đồng (+95,4% svck), chủ yếu đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án Southgate, Akari, Mizuki, hoàn thành 59,7% dự báo trước của chúng tôi. Doanh số ký bán thấp hơn kỳ vọng chủ yếu là do hạn mức tín dụng vay mua nhà hạn chế, lãi suất cho vay tăng cao và các vấn đề pháp lý tại Đồng Nai và Cần Thơ vẫn chưa được tháo gỡ.
Chúng tôi cho rằng doanh số ký bán Q4/22 của NLG sẽ không có sự đột phá đáng kể do nhu cầu mua nhà suy yếu, dù khoảng thời gian này được coi là “thời điểm vàng” của ngành BĐS. Chúng tôi hạ dự phóng doanh số ký bán năm 2022 giảm 33,8% so với dự báo trước xuống 11.201 tỷ đồng (+89,1% svck), do các dự án mới như Izumi City và Cần Thơ 43ha mở bán chậm hơn dự kiến.

NLG duy trì cơ cấu tài chính lành mạnh

Hàng tồn kho của NLG tính đến cuối Q3/22 đã tăng 2,6 lần so với cuối năm 2020 do hợp nhất các dự án Waterfront và Southgate, các dự án này đều đang được triển khai xây dựng. Tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản của NLG khá cao so với các DN cùng ngành, chiếm 63% tổng tài sản vào cuối Q3/22. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho của NLG không cao, do DN vẫn duy trì cơ cấu tài chính lành mạnh, rủi ro thanh khoản không đáng kể với tỷ lệ nợ ròng/VCSH thấp chỉ 5% (so với mức trung bình của các DN cùng ngành đang là 40-45%). Tỷ trọng tiền và tương đương tiền của NLG cao đạt 4.179 tỷ đồng, chiếm 16,4% tổng tài sản tính đến cuối Q3/22. Chúng tôi cho rằng tình hình tài chính được kiểm soát là một lợi thế lớn của NLG trong bối cảnh hiện tại, qua đó NLG sẽ có nhiều dư địa hơn để huy động các khoản vay để tài trợ các dự án mới trong giai đoạn 2023-25.

Triển vọng 2023-24: doanh số ký bán sụt giảm nhưng LN ròng phục hồi nhờ bàn giao các dự án BCC

Doanh số ký bán nhà ở suy giảm do nhu cầu nhà ở yếu, đặc biệt là ở các tỉnh lân cận TP.HCM

Chúng tôi nhận thấy chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh hoạt động bán hàng tại các vùng lân cận TP.HCM trong Q3/22, với nguồn cung mới nhà liền thổ tăng 23,0% so với quý trước lên 2.656 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ trong Q3/22 đã giảm mạnh 14,5 điểm % so với quý trước xuống còn 47%, do tâm lý người mua nhà e ngại trước những vi phạm của các cơ quan quản lý liên quan đến thị trường BĐS ở những khu vực này, dẫn đến số lượng tiêu thụ giảm 5,8% so với quý trước, theo DKRA và CBRE.
Cùng với những khó khăn chung của thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2023, 1) khó khăn về tái cấp vốn, áp lực mua lại trái phiếu và nợ đến hạn năm 2023 tăng lên, 2) lãi suất cho vay tăng dẫn đến nhu cầu cầu nhà ở suy yếu. Chúng tôi cho rằng thị trường BĐS tại các vùng lân cận TP.HCM sẽ vẫn ảm đạm trong năm 2023 do tâm lý người mua nhà ở những khu vực này suy giảm làm ảnh hưởng quyết định mua nhà.
Vì những lý do đó, chúng tôi dự báo doanh số ký bán của NLG trong năm 2023 sẽ giảm 30,0% svck xuống còn 7.642 tỷ đồng, chủ yếu đến từ căn hô trung cấp và bình dân tại các dự án Akari, Mizuki và Ehome Southgate.

Tuy nhiên, LN ròng 2023 có thể phục hồi nhờ bàn giao dự án BCC

Chúng tôi dự báo DT năm 2023 của NLG giảm 21,7% svck xuống 3.306 tỷ đồng, vẫn phụ thuộc vào các dự án hiện tại là Southgate.Tuy nhiên, chúng tôi ước tính LN ròng năm 2023 sẽ tăng 87% svck lên 757 tỷ đồng nhờ bàn giao dự án BCC Mizuki và mức nền thấp trong năm 2022, mức thấp nhất trong 5 năm.

Các dự án chính của NLG được triển khai trong giai đoạn 2022-24

Điều chỉnh dự phóng 2022-24

Chúng tôi thận trọng hoãn dự phóng ghi nhận doanh thu dự án Izumi City sang 2024 do thủ tục pháp lý chậm hơn kỳ vọng và nhu cầu mua nhà suy yếu. Từ đó, chúng tôi giảm dự phóng LN ròng 2023-24 lần lượt là 60,3%/45,0%. Chúng tôi ước tính LN ròng 2023 đạt 757 tỷ đồng (+87% svck) nhờ bàn giao dự án BCC Mizuki và mức nền thấp 2022, thấp nhất trong 5 năm qua.

Định giá

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu thấp hơn 36.700 đồng/cp dựa trên phương pháp RNAV, với dự phóng LN ròng 2023-24 giảm mạnh, hoạt động ký bán chậm lại và WACC cao hơn. NLG hiện đang giao dịch tại mức P/B 2023 là 1,2 lần, thấp hơn 29% so với P/B trung bình 3 năm là 1,7 lần.

Nguồn: VND

Các nguồn định giá tham khảo khác

Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

NLG chart. Nguồn: Admin

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638