CTCP ĐT & KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN (KDH): Thận trọng hơn trong năm 2023 [Mục tiêu: 30.000 đ/cp]

Giá cổ phiếu KDH đã hồi phục khoảng 40% kể từ tháng 11/2022, hiện đang giao dịch gần với giá mục tiêu của chúng tôi. Với tiềm năng tăng giá hạn chế là 11,1%, chúng tôi hạ khuyến nghị từ Khả quan xuống Trung lập.

Lợi nhuận (LN) ròng Q4/22 kém tích cực do biên LN gộp giảm mạnh

KDH công bố doanh thu (DT) Q4/22 tăng 109,2% so với cùng kỳ (svck) đạt 1.234 tỷ đồng, với biên LN gộp giảm 58,0 điểm % svck xuống 24,2% do các dự án ghi nhận trong kỳ có biên lợi nhuận thấp (thông tin chi tiết dự án không được doanh nghiệp tiết lộ). Do đó, LN ròng Q4/22 giảm 71,3% svck xuống 119 tỷ đồng. Lũy kế, DT/LN ròng năm 2022 giảm 22,1% svck/8,3% svck còn 2.912 tỷ đồng/1.102 tỷ đồng, lần lượt hoàn thành 77%/75% dự báo của chúng tôi.

Triển vọng LN ròng: năm 2023 kém tích cực, tốt dần trong 2024-25

Điều chỉnh dự báo lợi nhuận 2023-24

Số lượng tiêu thụ ảm đảm trong nửa đầu 2023, phục hồi dần từ cuối 2023

Ngành BĐS đang đối mặt với nhiều thách thức: 1) chủ đầu tư gặp khó trong tái cơ cấu nợ do thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào BĐS và giám sát chặt chẽ trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp; 2) lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà; 3) nguồn cung mới ảm đảm khi quá trình phê duyệt pháp lý chờ được khai thông với Luật đất đai sửa đổi. Thị trường BĐS có thể sẽ trải qua một “mùa đông khắc nghiệt” vào năm 2023 cho đến khi chính sách tiền tệ đảo ngược.

Tuy nhiên chúng tôi cho rằng KDH có thể chịu ảnh hưởng ít hơn các doanh nghiệp cùng ngành, nhờ sở hữu các dự án có pháp lý minh bạch, sản phẩm chất lượng, hướng đến phân khúc người mua ở thực. Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy KDH có ba dự án mới sắp triển khai, trong đó có dự án đã được cấp phép xây dựng hoặc có khả năng cao được cấp phép trong năm 2023-24, gồm The Privia (1.043 căn hộ trung cấp, đang xây dựng), Clarita (159 căn thấp tầng, đã đền bù xong) và The Solina giai đoạn 1 (500 căn hộ thấp tầng, đã đền bù xong).
Chúng tôi thận trọng với triển vọng tiêu thụ sản phẩm của KDH trong nửa đầu 2023, do nhu cầu nhà ở vẫn chịu áp lực môi trường lãi suất cao. Chúng tôi kỳ vọng sự hồi phục khi mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt từ Q3/23, tạo động lực cho KDH mở bán dự án mới. Chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ mở bán dự án The Privia với tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 60-70% trong 2023 và hai dự án thấp tầng trong năm 2024, từ đó giá trị ký bán ước tăng 35,0% svck/41,3% svck trong 2023-24.

Chúng tôi ước tính doanh thu 2023 của KDH sẽ giảm 23,5% svck xuống 2.228 tỷ đồng, với biên lợi nhuận gộp tăng 13,7 điểm % svck lên 61,2% nhờ bàn giao dự án thấp tầng Classia. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo LN ròng năm 2023 sẽ giảm 22,4% svck xuống 856 tỷ đồng do thiếu các khoản thu nhập bất thường. Chúng tôi kỳ vọng sự phục hồi từ 2024 với LN ròng tăng 32,5% svck/19,7% svck trong năm 2024-25 khi các dự án mở bán trong 2023-24 vào giai đoạn bàn giao.

Các dự án trọng điểm KDH dự kiển triển khai trong giai đoạn 2023-24

Định giá

Chúng tôi áp dụng mức chiết khấu khác nhau đối với từng dự án thay vì một mức chung cho RNAV hợp nhất do thiếu dữ liệu quá khứ cho việc xác định mức chiết khấu hợp lý. Các mức chiết khấu khác nhau sẽ được áp dụng cho từng dự án khác nhau tùy thuộc vào thời gian thực hiện, tiến độ thu mua đất và tỷ lệ hấp thụ trong bán hàng. Chiết khấu cho toàn bộ RNAV hiện là 25%.

Chúng tôi điều chỉnh giảm giá mục tiêu xuống còn 30.000 đồng/cp để phản ánh:

Triển khai dự án mới chậm hơn dự kiến trong bối cảnh nhu cầu nhà ở suy yếu.
Chúng tôi áp dụng giả định WACC cao hơn là 14-16% (từ 11-13% trong lần cập nhật trước) để phản ánh môi trường lãi suất cao hiện tại và nhiều áp lực ảnh hưởng đến triển vọng ký bán năm 2023.