CTCP SONADEZI CHÂU ĐỨC (SZC): Áp lực từ gia tăng chi phí đền bù đất [Mục tiêu 81.100 đ/cp]

Chúng tôi duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 81.100 đồng/cp theo phương pháp định giá từng phần. Mặc dù phải đối mặt với những khó khăn, tuy nhiên chúng tôi tự tin về KQKD của SZC nhờ 1) KCN Châu Đức có vị trí cạnh tranh tại BR-VT; 2) đà tăng giá thuê KCN tại BR-VT; 3) giai đoạn 2 của Sonadezi Hữu Phước mở bán nửa đầu 2022 sẽ tiếp tục được hưởng lợi giá tăng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao.

Giá thị trường(27/05/2022): 51.600 đ/cp

Giá mục tiêu: 81.100 đ/cp

Lợi nhuận kỳ vọng: 54%

KQKD Q1/22: Lợi nhuận ròng bị ảnh hưởng nặng nề do điều chỉnh giá đất

SZC công bố doanh thu Q1/22 đạt 277,3 tỷ đồng (+55,6% svck) nhờ doanh thu KCN tăng mạnh (+56,3% svck) khi nhu cầu thuê tăng cao ở miền Nam. Tuy nhiên, biên LN gộp Q1/22 giảm 23,3 điểm % svck do giá đất bồi thường tại dự án KCN Châu Đức tăng 100% svck, khiến cho giá vốn hàng bán trong Q1/22 tăng 146,7% svck. Do đó, LN ròng Q1/22 giảm 5,3% svck xuống 75,3 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 12,8% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Triển vọng 2022-24: Động lực tăng trưởng để vượt qua khó khăn phía trước

BĐS KCN: Áp lực từ gia tăng chi phí đền bù đất

Từ tháng 3/2022, tỉnh BR-VT đã tạm dừng phê duyệt phương án bồi thường đất để chờ điều chỉnh giá đất mới. Về phương án tăng giá, tỉnh BR-VT sẽ điều chỉnh giá đất nông nghiệp tăng từ 5% đến 50% tùy theo khu vực và từng loại đất, với đất trồng cây lâu năm dự kiến tăng khoảng 25% đến 50% hàng năm, và đất nuôi trồng thủy sản dự kiến tăng từ 5% đến 25% hàng năm. Đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đặc biệt không thay đổi so với quyết định trước đây.

Do đó, chúng tôi dự báo KQKD mảng KCN năm 2022 sẽ bị ảnh hưởng nặng nề bởi sự gia tăng chi phí đền bù đất. Chúng tôi kì vọng doanh thu mảng KCN năm 2022 tăng 0,7% svck, nhưng LN gộp lại giảm 32,9% svck xuống còn 306 tỷ đồng.

Chúng tôi duy trì quan điểm tích cực đối với mảng KCN của SZC trong giai đoạn 2022-24 nhờ:

  • Giá cho thuê trung bình Q1/22 tại BR-VT tăng 20,5% svck lên 94 USD/m2, mức tăng cao nhất trong 5 tỉnh/thành phố trọng điểm KCN khu vực phía Nam. Mặc dù vậy, giá cho thuê tại BR-VT vẫn đang ở mức thấp, thấp nhất trong 5 tỉnh/thành phố trọng điểm KCN phía Nam. Với nguồn cung lớn sẽ được bổ sung tại khu vực phía Nam, chúng tôi kì vọng giá cho thuê trung bình tài BR-VT sẽ tăng nhanh trong giai đoạn 2022-24.
  • KCN Châu Đức sở hữu những lợi thế cạnh tranh 1) quỹ đất lớn (khoảng 600ha); 2) khả năng thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các KCN khác của BR-VT (như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1).

Nhìn chung, chúng tôi dự phóng mảng KCN của SZC sẽ đạt mức tăng trưởng hàng năm kép 13,4% trong giai đoạn 2022-24 và biên LN gộp sẽ được cải thiện, tăng 4,5-10 điểm % hàng năm, đạt 53,6% năm 2024.

BĐS dân cư tiếp thêm động lực tăng trưởng trong giai đoạn 2022-24

Theo quan sát của chúng tôi, SZC đang đẩy mạnh xây dựng 60-70 căn shophouse để bàn giao trong nửa cuối 2022. Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ hoàn thiện các thủ tục pháp lý, thi công và có thể bàn giao 60 căn shophouse, 150 lô đất nền trong năm 2022.

Bên cạnh đó, chúng tôi nhận thấy một dấu hiệu tích cực khác đối với hoạt động kinh doanh BĐS dân cư của SZC. Chúng tôi kỳ vọng giai đoạn 2 được mở bán trong nửa đầu 2022 sẽ tiếp tục được hưởng lợi giá tăng và đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Trên cơ sở đó, chúng tôi dự báo doanh thu bất động sản dân cư năm 2022 sẽ đạt 299 tỷ đồng và mức tăng trưởng kép hàng năm 70,5% trong giai đoạn 2022-24.

Chúng tôi tin rằng doanh số bán shophouse và nhà liền kề của dự án Sonadezi Hữu Phước giai đoạn 2 sẽ cao hơn dự kiến nhờ hoàn thiện sân golf Châu Đức, được kì vọng đưa vào hoạt động cuối năm 2022, sẽ hoàn thiện hệ sinh thái và nâng cao giá trị đất tại đây.

Điều chỉnh dự phóng 2022-24

Chúng tôi điều chỉnh dự phóng cho giai đoạn 2022-24 như sau:

  • Chúng tôi điều chỉnh doanh thu năm 2022 giảm 22,5% so với dự phóng trước xuống còn 1.128 tỷ đồng do chúng tôi điều chỉnh doanh thu BĐS KCN/BĐS dân cư năm 2022 giảm 11%/28,8% so với dự báo trước do tỉnh BR-VT đã tạm dừng phê duyệt phương án bồi thường đất. Bên cạnh đó, chúng tôi điều chỉnh doanh thu BĐS dân cư giảm 28,8% so với dự phóng trước đó do công tác giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến.
  • Chúng tôi hạ biên LN gộp năm 2022 xuống 11,6% so với dự báo trước đó. Việc điều chỉnh giảm này nhằm phản ánh việc tăng chi phí bồi thường đất của SZC khi tỉnh BR-VT áp dụng giá bồi thường đất mới. Chúng tôi dự báo chi phí đền bù đất còn lại (283ha) sẽ tăng khoảng 8% so với dự báo trước đó.
  • Do đó, chúng tôi điều chỉnh LN ròng năm 2022 giảm 35,9% so với dự báo trước đó xuống 377 tỷ đồng (+16,4% svck).
  • Chúng tôi điều chỉnh giảm doanh thu 23,6% so với dự phóng trước đó xuống 1.529 tỷ đồng (+35,5% svck) do tăng tiền đền bù đất. Để phản ánh điều đó, chúng tôi điều chỉnh doanh thu mảng BĐS KCN giảm 23,7% so với dự báo trước đó. Mặt khác, chúng tôi điều chỉnh doanh thu BĐS dân cư tăng 1,8% lên 551 tỷ đồng (+84,3% yoy).
  • Chúng tôi điều chỉnh giảm biên LN gộp 7,3 điểm % xuống còn 51,1% để phản ánh sự gia tăng đền bù đất.
  • Từ đó, chúng tôi điều chỉnh giảm LN ròng 26% so với dự báo trước đó xuống còn 566 tỷ đồng (+50,1% svck).
  • Chúng tôi điều chỉnh doanh thu BĐS KCN giảm 23,6% trong khi doanh thu BĐS dân cư tăng 14,6% so với dự phóng trước đó. Dẫn đến doanh thu năm 2024 giảm 7,6% so với dự phóng trước đó xuống còn 2.226 tỷ đồng.
  • Chúng tôi hạ LN ròng năm 2024 xuống 16,6% còn 817 tỷ đồng (+44,3% svck).

Định giá

Chúng tôi hạ giá mục tiêu xuống 81.100 đồng/cp (từ 90.800đ/cp) do:

  • Trong năm 2021, SZC đã hoàn thiện đền bù đất cho 103,2ha với giá trị 511,6 tỷ đồng, tương đương với 496.000đồng/m2 (+0,3% svck), chỉ bằng với 20% ước tính của chúng tôi. Tỉnh BR-VT nhiều khả năng sẽ tạm dừng phê duyệt phương án bồi thường đất của SZC và chờ phê duyệt điều chỉnh bảng giá đất mới. Theo ước tính của chúng tôi, lũy kế SZC đã giải phóng mặt bằng và chi trả đền bù 1.809,7ha tính đến cuối năm 2021, với tổng giá trị đền bù là 2.794,3 tỷ đồng, tương đương với 154.000đồng/m2.
  • Chúng tôi dự báo tổng chi phí đền bù đạt 2.764 tỷ đồng cho 283ha diện tích còn lại, tương đương 975.000 đồng/m2 (+97% so với năm 2021), cao hơn 28% so với dự phóng trước đó của chúng tôi. Từ đó, chúng tôi điều chỉnh giảm 11% giá trị hợp lý cho KCN Châu Đức và diện tích còn lại (538ha), nghĩa là chúng tôi giảm RNAV-TP là 10,5%.
  • Cổ phiếu SZC đã giảm 40% so với mức đỉnh đầu tháng 3/2022, chúng tôi nhận thấy đây là cơ hội để tích lũy 1 trong những cổ phiếu phát triển bất động sản KCN với triển vọng tăng trưởng tích cực.

Nguồn:VND 


Các nguồn định giá tham khảo khác


Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

 

SZC chart. Nguồn: Admin


Link tham gia room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638


 

Gửi phản hồi

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.