CTCP SONADEZI CHÂU ĐỨC (SZC): Triển vọng tươi sáng cho nửa cuối 2023 [Mục tiêu 41.400 đ/cp]

Chúng tôi điều chỉnh giảm giá mục tiêu 5,9% so với báo cáo trước xuống 41.400đ/cp do định giá KCN Châu Đức tăng tuy nhiên giảm định giá của dự án Sonadezi Hữu Phước do quá trình bàn giao chậm hơn dự kiến của các căn shophouse.

KQKD Q1/23: Chậm giải phóng mặt bằng khiến LN ròng giảm xuống mức thấp nhất 5 năm

SZC ghi nhận doanh thu Q1/23 giảm 77,2% svck xuống 63,2 tỷ đồng do: 1) doanh thu KCN giảm 90,3% svck xuống 26,4 tỷ đồng chủ yếu do giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến (chỉ 2-3 ha đất được bàn giao trong Q1/23) 2) Doanh thu BĐS nhà ở chỉ ghi nhận 21,7 tỷ đồng từ việc bàn giao một phần giai đoạn 1 (shophouse) của dự án Sonadezi Hữu Phước, khoảng 3 căn được bàn giao, chậm hơn nhiều so với dự kiến. Do đó, LN ròng Q1/23 giảm 84,4% svck, chỉ hoàn thành 2,3% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Triển vọng 2023-25: Bước vào quỹ đạo tăng trưởng mạnh mẽ

Mảng BĐS KCN: SZC hưởng lợi từ xu hướng tăng giá thuê khi là nhà phát triển KCN sở hữu quỹ đất còn lại lớn thứ 3 ở phía Nam

Chúng tôi nhận thấy tất cả các tỉnh/thành phố công nghiệp phía Nam đều có xu hướng tăng giá thuê trong cả năm 2022 trước bối cảnh nguồn cung mới hạn chế. Với việc không có nguồn cung mới đi vào hoạt động kể từ Q1/22, Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) ghi nhận mức tăng giá thuê mạnh thứ 2 trong số các tỉnh phía Nam vào cuối năm 2022, tăng khoảng 29% svck. Kết hợp với giá thuê trung bình và tỷ lệ lấp đầy lần lượt là 126USD/m2/thời hạn thuê và 80,6%, duy trì ở mức thấp nhất trong số 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam; chúng tôi thấy BR-VT có nhiều tiềm năng tăng trưởng, trong đó các nhà phát triển KCN sở hữu quỹ đất còn lại lớn sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.

Chúng tôi nhận thấy SZC có vị thế tốt để nắm bắt cơ hội cải thiện hoạt động mảng KCN nhờ:

SZC là nhà phát triển KCN niêm yết có quỹ đất còn lại lớn thứ ba ở phía Nam, chỉ sau BCM và IDC. Trong khi BCM tập trung phát triển quỹ đất tại Bình Dương và IDC phát triển quỹ đất trải rộng trên nhiều tỉnh/thành phố thì SZC tiếp tục vị thế dẫn đầu ở BR-VT với diện tích đất còn lại khoảng 560ha vào cuối năm 2022. Mặc dù quá trinh giải phóng mặt bằng chậm hơn dự kiến nhưng chúng tôi tin rằng diện tích cho thuê KCN Châu Đức sẽ có bước tăng mạnh từ năm 2023 nhờ lượng lớn hợp đồng ghi nhớ cho thuê đất được kí kết.
Giá thuê KCN Châu Đức hiện vào khoảng 73-75 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn đáng kể so với giá thuê trung bình tỉnh BR-VT. Với việc cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dự kiến khởi công vào tháng 6/2023 và hoàn thành vào tháng 6/2025, chúng tôi cho rằng KCN Châu Đức sẽ tận dụng lợi thế để gia tăng giá thuê trong vài năm tới nhờ vị trí đắc địa gần đường cao tốc này.

Nhìn chung, chúng tôi dự phóng doanh thu KCN năm 2023/24 sẽ tăng lần lượt 28,8%/19,2% svck nhờ xu hướng tăng của cả giá thuê và diện tích cho thuê với tốc độ tăng trưởng kép là 10,0%/8,3% trong năm 2023/24. Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận gộp có thể tăng trở lại từ năm 2023 sau khi giảm trong năm 2022. Từ đó, chúng tôi cho rằng biên LN gộp sẽ được cải thiện khoảng 5,1 điểm %/năm và sẽ đạt 55,7% vào cuối năm 2025.

Mảng BĐS nhà ở: Khởi động lại động lực tăng trưởng

Sau nửa năm chậm tiến độ, dự án Sonadezi Hữu Phước cuối cùng cũng đã bàn giao giai đoạn 1 các shophouse vào cuối năm 2022. Trong năm 2022, SZC đã hoàn thành việc xây dựng 75 căn hộ và bàn giao khoảng 15 căn hộ trong Q4/22. Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ bàn giao các căn shophouse còn lại của giai đoạn 1 là khoảng 55 căn trong năm 2023.

Bên cạnh đó, SZC cũng đang tiến hành xây dựng giai đoạn 2 sản phẩm shophouse với khoảng 70 căn đã xây đến tầng 3-4. Chúng tôi kỳ vọng việc xây dựng giai đoạn 2 sẽ hoàn thành trong nửa cuối năm 2023 và bắt đầu bàn giao từ năm 2024.
Trong năm 2023, SZC sẽ tập trung tìm kiếm đối tác đầu tư giai đoạn 1 sản phẩm nhà phố với khoảng 200 căn. Chúng tôi kỳ vọng giai đoạn 1 của sản phẩm nhà phố sẽ bắt đầu mở bán vào cuối năm 2023 và bắt đầu xây dựng từ năm 2024. Mới đây, SZC cũng đã công bố việc hợp tác cùng SZA và D2D để thi công các các sản phẩm nhà phố thuộc dự án Sonadezi Hữu Phước. Việc hợp tác với công ty trong hệ sinh thái Sonadezi giúp SZC đảm bảo chất lượng công trình cùng với việc tối ưu hóa chi phí xây dựng và phát triển.

Chúng tôi kỳ vọng doanh thu mảng BĐS nhà ở năm 2023 sẽ đạt 300 tỷ đồng (+347% svck), đến từ việc bàn giao 55 căn shophouse. Với việc một số chính sách mới sẽ sớm được ban hành, chúng tôi cho rằng thị trường BĐS nhà ở sẽ rút ngắn thời gian hơn để thoát khỏi giai đoạn suy thoái nay. Theo đó, chúng tôi kỳ vọng doanh thu mảng BĐS nhà ở sẽ tăng trưởng kép 58% trong giai đoạn 2023-25 và biên LN gộp sẽ duy trì ở mức 60-62% trong giai đoạn này.

Điều chỉnh dự phóng cho giai đoạn 2023-25

Định giá

Chúng tôi điều chỉnh giảm giá mục tiêu đối với SZC xuống 41.400đ/cp (từ 44.000đ/cp trước đó) do:

Chúng tôi điều chỉnh tăng định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền cho KCN Châu Đức nhờ nhu cầu cao đối với đất KCN tại tỉnh BRVT, thúc đẩy giá thuê và diện tích cho thuê cao hơn.
Chúng tôi hạ định giá cho Sonadezi Hữu Phước 8,4% so với báo cáo trước để phản ánh: 1) chuyển định giá sang năm 2023, 2) tiến độ bàn giao chậm hơn dự kiến.

Chúng tôi giữ nguyên tỷ lệ chiết khấu 15% để phản ánh những khó khăn của cả thị trường BĐS nhà ở và KCN.