CTCP Tập Đoàn Đất Xanh (DXG): Khởi động lại các dự án nội đô [Mục Tiêu: 52,600 đ/cp]

Dựa trên triển vọng kinh doanh và định giá, chúng tôi tiếp tục đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DXG với giá mục tiêu là 52,600/cp, cao hơn 17% so với giá đóng cửa ngày 28/03/2022.

Giá thị trường (28/03/2022): 45,700 đ/cp

Giá mục tiêu: 52,600 đ/cp

Lợi nhuận kỳ vọng: 17%

Kết quả kinh doanh

Doanh thu năm 2021 của DXG đạt 10,089 tỷ VND (+249%YoY). Trong đó:

Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS chiếm tỉ trọng lớn nhất đạt 7,208 tỷ VND, tăng trưởng mạnh 1,734%YoY so với mức nền thấp của năm 2020. Doanh thu chuyển nhượng BĐS phần lớn từ bàn giao toàn bộ gần 1,400 căn tại dự án Opal Boulevard và khoảng 1,200 căn tại dự án Gem Sky World.
Doanh thu từ dịch vụ môi giới BĐS đạt 2,541 tỷ VND (+32%YoY). Biên lợi nhuận gộp đạt 56%, giảm so với mức 65% của năm 2022 do tỷ trọng đóng góp cao hơn của mảng chuyển nhượng BĐS có biên lợi nhuận gộp thấp hơn so với mảng môi giới BĐS.

Chi phí bán hàng tăng +287%YoY lên 1,887 tỷ phần lớn đến từ chi phí bán hàng tại hai dự án Opal Boulevard và Gem Sky World.
Lợi nhuận năm 2021 được hỗ trợ bởi khoản lãi 220 tỷ VND được ghi nhận trong quý 4 từ chuyển nhượng các khoản đầu tư.
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1,157 tỷ, so với mức âm 496 tỷ VND cùng kỳ năm 2020.
Kết quả kinh doanh cả năm 2021 đạt lần lượt 106% và 93% ước tính của chúng tôi cho doanh thu và lợi nhuận cả năm 2021.
So với kế hoạch của doanh nghiệp, DXG đã hoàn thành 112% kế hoạch doanh thu và 86% kế hoạch lợi nhuận năm 2021.

Khởi động lại các dự án trong nội đô

Dự án Gem Riverside nằm tại Thành phố Thủ Đức với diện tích 6,7ha bao gồm 12 block với tổng cộng hơn 3,100 căn hộ. Dự án được mở bán lần đầu vào năm 2018, tuy nhiên, do một số vướng mắc về mặt pháp lý nên dự án bị tạm dừng. Theo thông tin từ ban lãnh đạo mà chúng tôi mới cập nhật, dự án hiện cơ bản đã hoàn tất pháp lý, có thể được mở bán trở lại trong quý 2 năm 2022 (chậm nhất là vào quý 3/2022) với mức giá bán mới là khoảng 80 triệu/m2 cao hơn đáng kể so với giá mở bán lần đầu vào năm 2018 là 30-32 triệu/m2. Số lượng căn còn lại vào khoảng 2200 căn. Dự án sẽ đóng góp đáng kể vào giá trị presales năm 2022-2023 và bắt đầu được bàn giao ghi nhận doanh thu vào năm 2024. Tổng doanh thu ước tính của dự án vào khoảng 20 nghìn tỷ VND.

Dự án Gem Premium được dự kiến mở bán vào cuối năm 2023. Dự án nằm tại Thành phố Thủ Đức với diện tích ban 6.7ha sau đó được gộp cùng với dự án Gem Rivervew (2.6ha) cùng với các khu đất xung quanh đang được DXG thâu tóm, nâng tổng diện tích dự án lên 15ha. Đất Xanh đang trong quá trình làm lại quy hoạch 1/500 cho dự án. Dự án này được kì vọng sẽ có giá bán cao nhờ vị trí đắc địa ngay cạnh sông Sài Gòn và là dự án được Đất Xanh kỳ vọng mang doanh thu cao nhất trong danh mục dự án ngắn hạn.

Hai dự án nội đô được kì vọng sẽ có tiềm năng tăng giá tốt và khả năng hấp thụ cao khi nhu cầu ổn định trong khi nguồn cung thấp.

Chúng tôi đánh giá tích cực về triển vọng của DXG khi mở khóa được hai dự án này khi đây là hai dự án có quy mô tương đối lớn nằm trong nội đô trong khi quỹ đất nội đô TP HCM đang ngày càng khan hiếm. Theo số liệu của CBRE, nguồn cung căn hộ tại TP HCM trong năm 2021 đạt hơn 14,000 căn, ở đáy ở kể từ năm 2014, chỉ bằng 50% số lượng căn mở bán trong giai đoạn trước do ảnh hưởng của dịch bệnh và vấn đề cấp phép dự án. Trong khi đó, tỷ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt vẫn ghi nhận mức độ hấp thụ tương đối tốt. Trong năm 2021, các khu vực tại TP HCM đều ghi nhận mức tăng giá bán sơ cấp. Qua đó, hai dự án này được kì vọng sẽ có tiềm năng tăng giá tốt và khả năng hấp thụ tốt khi nhu cầu ổn định trong khi nguồn cung thấp.

Kết quả bán hàng được kì vọng tăng trưởng mạnh kể từ năm 2022

Về kế hoạch bán hàng trong năm 2022, Đất Xanh sẽ tiếp tục bán hàng tại dự án Gem Sky World và mở bán tại 3 dự án mới bao gồm:

Dự án Opal Cityview nằm tại Bình Dương với quy mô 9,700m2. Dự án được dự kiến mở bán trong quý 3/2022 với khoảng gần 1,500 sản phẩm.
Dự án DXG Parkview cũng tại Bình Dương. Đây là 1 trong 2 quỹ đất mới tại Bình Dương đã được DXG thâu tóm trong năm 2022 với diện tích vào khoảng 5ha. DXG dự kiến sẽ mở bán dự án vào quý 3/2022.
Dự án Gem Riverside được tái khởi động.

KBSV dự báo Đất Xanh sẽ bán được khoảng hơn 4,700 sản phẩm từ các dự án này với tổng giá trị bán hàng đạt khoảng 18,160 tỷ VND, cao gấp khoảng 3 lần so với năm 2021. Chúng tôi điều chỉnh tăng kết quả pre-sales trong năm 2022 đáng kể so với báo cáo trước do kì vọng vào kết quả bán hàng tích cực tại hai dự án DXH Parkview và Gem Riverside.

Tham vọng mở rộng quỹ đất

Theo như chia sẻ của ban lãnh đạo, tổng quỹ đất hiện tại của DXG đạt khoảng 4,200ha sau khi công ty liên tục thâu tóm các quỹ đất tiềm năng, trong đó có 30-40% là đất sạch sẵn sàng mở triển khai. Danh mục dự án ngắn hạn của Đất Xanh bao gồm 10 dự án nằm tại TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai được mở bán trong giai đoạn 2020-2023 với tổng diện tích khoảng 138ha tạo ra doanh thu khoảng 171 nghìn tỷ VND.

Đất Xanh vừa thông qua chủ trương cho CTCP Đất Xanh Capital đầu tư dự án tại tỉnh Bình Phước có diện tích 200ha với tổng mức đầu tư dự kiến là 6,840 tỷ VND.

Trong các năm tới, DXG sẽ tập trung phát triển các dự án có quy mô lớn để mang lại doanh thu cao hơn, các dự án có quy mô nhỏ (1-2ha) sẽ được chuyển nhượng lại. Bên cạnh đó, công ty sẽ chuyển hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, thay vì phân khúc bình dân như trước đây.

Dự phóng Kết quả kinh doanh 2022&2023

Năm 2022

Doanh thu ước tính năm 2022 của DXG đạt 9,556 tỷ VND (-5%YoY). Trong đó, doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 5,723 tỷ VND (-21% YoY) từ bàn giao dự án Gem Skyworld, St. Moritz và Opal Skyline. Doanh thu hoạt động môi giới BĐS đạt 3,443 tỷ VND (+36%YoY).
Lợi nhuận gộp đạt 5,867 tỷ VND (+5%YoY). Biên lợi nhuận gộp đạt 61%, tăng so với năm 2021 do hoạt động chuyển nhượng BĐS đạt biên lợi nhuận gộp tốt hơn so với năm 2020.
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1,382 tỷ VND, tăng 19% so với năm 2021.

Năm 2023

Doanh thu ước tính năm 2023 của DXG đạt 11,209 tỷ VND (+17%YoY), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 6,165 tỷ VND (+8%YoY) đến từ dự án Gem Sky World và Opal Skyline. Doanh thu hoạt động môi giới BĐS đạt 4,607 tỷ VND (+34%YoY).
Lợi nhuận gộp đạt 7,360 tỷ VND (+29%YoY). Theo đó, biên lợi nhuận gộp đạt 66%.
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1,724 tỷ VND (+25%YoY).

Định giá

Kết quả kinh doanh của Đất Xanh được kì vọng tăng trưởng tích cực trong các năm tới nhờ:

Hoạt động môi giới hồi phục cùng với hoạt động môi giới trọn gói trọn gói với biên lợi nhuận cao và sự hỗ trợ của nền tảng môi giới trực tuyến Real Agent.
Tập trung mở bán các dự án ở Bình Dương từ năm 2022.
Các dự án trong nội đô như Gem Riverside và Gem Premium chuẩn bị khởi động.

Sử dụng phương pháp định giá RNAV, chúng tôi đưa ra giá mục tiêu mới cho cổ phiếu DXG là 52,600VND/cp, cao hơn 17% so với giá đóng cửa ngày 28/03/2022. Chúng tôi điều chỉnh tăng giá mục tiêu do điều chỉnh tăng định giá hai dự án Gem Skyworld và Gem Riverside và đưa vào mô hình dự án Gem Premium.

Đối với các quỹ đất chưa có kế hoạch triển khai rõ ràng, chúng tôi chưa đưa vào mô hình định giá, tuy nhiên, các quỹ đất này giúp tăng định giá của DXG đáng kể nếu có kế hoạch triển khai hiệu quả.

Nguồn: KBSV

Các định giá tham khảo khác: