Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu dựa trên phương pháp chiết khấu dòng tiền là 37.800 đồng. Định giá của chúng tôi dựa trên giả định WACC: 11,7% và lãi suất phi rủi ro là 3%.
Giá thị trường( 24/05/2022): 28.100 đ/cp
Giá mục tiêu: 37.800 đ/cp
Lợi nhuận kỳ vọng: 34,6%
KQKD Q1/22: Vẫn đúng kỳ vọng của chúng tôi
Doanh thu Q1/22 giảm 38,5% svck nhưng tăng 0,2% so với (sv) quý trước do:
- Doanh thu từ mảng cho thuê giảm 27,2% svck nhưng tăng 40% sv quý trước do VRE đưa ra gói hỗ trợ 644 tỷ đồng cho khách thuê so với gói hỗ trợ 766 tỷ đồng trong Q4/21 và một gói rất nhỏ trong Q1/21 khi Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ trong bối cảnh zero-Covid.
- Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản giảm 81,4% svck, 80,7% sv quý trước khi VRE chỉ bàn giao 20 căn (so với 111 căn trong Q1/21 và 104 căn trong Q4/21). LN ròng của VRE trong Q1/22 đạt 377 tỷ đồng, giảm 51,7% svck nhưng tăng 2,1 lần sv quý trước, phù hợp với dự phóng của chúng tôi vì chúng tôi dự kiến sẽ không có gói hỗ trợ nào trong 6T cuối năm.
Dòng người đang quay trở lại các trung tâm thương mại
Trong Q1/22, các TTTM bị ảnh hưởng bởi dịch bùng phát vào cuối T2 nhưng lượng khách trung bình tới các TTTM của VRE vẫn tăng đáng kể, tăng khoảng 30% sv quý trước và tương đương 60% mức trước đại dịch. Chúng tôi quan sát thấy rằng dòng người tiếp tục trở lại các TTTM vào cuối T3, khiến lượng khách trung bình đến các TTTM của VRE trong tháng 4 phục hồi và tiếp cận mức trước đại dịch. Chúng tôi kỳ vọng lượng khách đến các TTTM của VRE sẽ tăng mạnh trở lại trong mùa cao điểm hè vào Q2/22 và VRE có thể sẽ chấm dứt các gói hỗ trợ. Chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,9 điểm % lên 85,5% và giá thuê tăng 4% svck trong năm 2022.
Cuối T4/22, Vincom Mega Mall Smart City với diện tích sàn đạt 68.000m2 đã khai trương với mô hình “Life-Design Mall” thế hệ mới tại Việt Nam, bao gồm nhiều tính đột phá như:
- Ngoại thất ấn tượng với công nghệ Smart Lighting với mái trần chuyển động độc đáo nhờ vào hiệu ứng ánh sáng đặc biệt.
- Thác nước cầu vồng công nghệ trong nhà hàng đầu Việt Nam có chiều cao lên tới 14m, được thiết kế 360 độ cùng công nghệ nhuộm màu nước hiện đại.
- Kết hợp với công nghệ hiện đại là không gian thiên nhiên trong trẻo với dòng sông trong nhà xuyên suốt tầng 1. Cùng với 3 cây cầu kết nối hai bờ và những gian hàng “view sông” ngay trong TTTM.
TTTM mới tọa lạc tại Nam Từ Liêm, Hà Nội với các thương hiệu hàng đầu như FILA, Adidas, Converse, Winmart,… sẽ nâng tổng diện tích cho thuê của VRE lên 1,72 triệu m2. TTTM Mega Mall này có tỷ lệ lấp đầy đạt 88% khi mở bán và 98% nếu bao gồm cả khách thuê cam kết đã đặt cọc. Các TTTM thế hệ tiếp theo sẽ có thiết kế kiến trúc hiện đại, mang lại nhiều tiện ích mang đến trải nghiệm đặc sắc cho khách hàng, thu hút lượng khách hàng lớn hơn, phục vụ khách hàng tốt hơn và giúp mở rộng thị phần, doanh thu và lợi nhuận ròng của VRE trong những năm tới. Ngoài ra, công ty cũng có kế hoạch tham gia lĩnh vực du lịch bán lẻ, mang đến một cơ hội với trải nghiệm to lớn trong thời gian tới.
Kỳ vọng tổng diện tích sàn (GFA) sẽ tăng gấp 2,0 lần vào năm 2026
Việc khai trương VMM Smart City đánh dấu sự quay trở lại thời kỳ mở rộng diện tích sàn cho thuê của VRE với trọng tâm là xây dựng các trung tâm thương mại Mega Malls mới tại trung tâm các dự án lớn của Vinhomes. Theo đó, các dự án Vincom Mega Malls sắp tới sẽ bao gồm Vincom Megamall Grand Park (dự kiến đi vào hoạt động vào năm 2023) và dự án Vincom Megamall tại Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire (khởi công xây dựng vào Q2/22).
Với chiến lược xây dựng các trung tâm thương mại Megamall mới, VRE cho biết họ sẽ mở rộng thêm khoảng 1,4-2 triệu m2 GFA trong giai đoạn 2022-26 để đạt được tổng GFA là 3,3-3,7 triệu m2 vào năm 2026 (gấp khoảng 2,0 lần so với cuối năm 2021). Chúng tôi dự báo tổng GFA của VRE vào khoảng 3,3 triệu3,7 triệu GFA vào năm 2026, khá tương đồng với kế hoạch của VRE.
Định giá
Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN với giá mục tiêu dựa trên phương pháp chiết khấu dòng tiền là 37.800 đồng. Định giá của chúng tôi dựa trên giả định WACC: 11,7% và lãi suất phi rủi ro là 3%.
Tiềm năng tăng giá:
- Trung tâm thương mại mở cửa nhanh hơn dự kiến.
- Mức tiêu dùng bán lẻ phục hồi nhanh hơn dự kiến, dẫn đến tăng trưởng mạnh mẽ trong kinh doanh cho thuê.
- Chuyển nhượng trung tâm thương mại VRE với giá trị cao.
Rủi ro:
- Trung tâm thương mại mở cửa chậm hơn dự kiến.
- Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp hơn dự kiến.
Nguồn: VND
Các nguồn định giá tham khảo khác
Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0
VRE chart. Nguồn: Admin
Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638