Sử dụng Phương pháp RNAV, chúng tôi xác định giá trị mỗi cổ phiếu VHM ở mức VND 80,200 (+38%), theo đó tại thị giá hiện tại PE 2022F ở mức khá hấp dẫn 8.6x và PB 2022F ở mức chỉ 1.5x, phản ánh mức độ rủi ro hiện tại của thị trường chứng khoán nói chung và ngành BĐS nói riêng nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội để tích lũy cổ phiếu của doanh nghiệp
BĐS hàng đầu Việt Nam với tình hình tài chính lành mạnh, rổ sản phẩm hấp dẫn với tiềm năng tăng trưởng tích cực nằm ở các dự án trọng điểm quy mô lớn.
Cập nhật kết quả kinh doanh
Trong Q3/2022, VHM ghi nhận doanh thu thuần đạt 17,8 nghìn tỷ VND, giảm 14% so với cùng kỳ, trong đó, doanh thu từ chuyển nhượng BĐS trong quý 3 đạt 14,3 nghìn tỷ VND (-17% YoY) chủ yếu đến từ bàn giao các sản phẩm thấp tầng bán lẻ tại dự án The Empire với doanh thu đạt 13,2 nghìn tỷ VND. LNST sau lợi ích cổ đông thiểu số tăng 30% YoY, đạt 14,5 nghìn tỷ đồng chủ yếu do (i) Bắt đầu bàn giao dự án Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire (1.300 căn), (ii) Khoản lãi 8.9 nghìn tỷ VND từ các giao dịch bán buôn phân khu cao tầng tại dự án The Empire và The Crown được ghi nhận vào doanh thu hoạt động tài chính.
Lũy kế 9T/2022, doanh thu giảm 49% đạt 31.198 tỷ đồng và LNST sau lợi ích cổ đông thiểu số giảm 27% YoY còn 19.700 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp quý 3/2022 đạt 9.3 nghìn tỷ VND, giảm 32%YoY. Biên lợi nhuận gộp đạt 52%, giảm so với mức 66% trong quý 3/2021, trong đó biên lợi nhuận gộp mảng chuyển nhượng BĐS đạt 59%, giảm so với mức 77% của cùng kỳ. Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng tốc độ bàn giao tại dự án The Empire vẫn duy trì tốt trong quý 4/2022 – cùng với bàn giao tại các dự án Ocean Park, Smart City và Grand Park sẽ giúp VHM đạt được mục tiêu LN ròng của cả năm 2022.
Doanh số bán hàng 9T 2022 tích cực nhờ The Empire và The Crown. Trong quý 3/2022, VHM ghi nhận tổng giá trị doanh số bán hàng theo hợp đồng là 17,7 nghìn tỷ đồng (+33% YoY), bao gồm các giao dịch bán buôn tại các phân khu cao tầng tại The Empire và The Crown lên tới 11,0 nghìn tỷ đồng, cũng như doanh số bán lẻ tại The Empire. Như vậy, giá trị hàng bán chưa ghi nhận tính đến cuối quý 3/2022 của VHM là 124,7 nghìn tỷ đồng (-4% QoQ & + 192% YoY). Lũy kế, tổng doanh số kí bán mới trong 9T/22 của VHM đạt 110,2 nghìn tỷ đồng (+169% svck) và hoàn thành 91,8% kế hoạch năm 2022 của VHM đặt ra là 120 nghìn tỷ đồng. Đây là một kết quả ấn tượng đối với hoạt động bán hàng của VHM trong bối cảnh lãi suất tăng ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư BĐS.
Trong Q4/2022, VHM mở bán Vinhomes Đại An (Ocean Park 3 – The Crown) vào ngày 10/10 (1.000 căn thấp tầng mở bán đợt đầu với 80% số căn đã được đặt cọc sau 3 ngày) và dự kiến mở bán Golden Avenue tại tỉnh Quảng Ninh (116 ha; 2.000 căn dự kiến mở bán vào tháng 11), với giá trị dự án khoảng 800 triệu USD, theo ban lãnh đạo. Chúng tôi chưa đưa Golden Avenue vào dự báo và định giá của chúng tôi.
Doanh thu chưa thực hiện của VHM tại cuối Q3/22 đạt 124,7 nghìn tỷ đồng (- 4% so với quý trước), chủ yếu đóng góp bởi các căn bán lẻ tại dự án The Empire, chiếm 63% doanh thu chưa thực hiện. Phần còn lại đến từ Ocean Park 1, Smart City, Grand Park và các dự án khác.
Tình hình tài chính
Tổng tài sản tại 30/09/2022 tăng nhẹ so với thời điểm cuối Q2/2022, đạt 341.601 tỷ VND (+7%). Tài sản ngắn hạn chiếm hơn 52% tổng tài sản, tài sản dài hạn chiếm gần 48%. Tài sản tập trung chủ yếu ở hàng tồn kho, quyền sử dụng đất, tiền gửi ngắn hạn, tiền và các khoản phải thu ngắn hạn.
Hàng tồn kho ròng giảm nhẹ 2.561 tỷ VND (-4%) còn 54.628 tỷ VND. Lượng lớn hàng tồn kho này chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng và phát triển các dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown cũng như các chi phí và hàng hóa/ vật liệu khác. Tỷ lệ hàng tồn kho trên tổng tài sản duy trì ở mức thấp, chỉ chiếm 16% tổng tài sản vào cuối Q3/22, do đó chúng tôi cho rằng áp lực giải phóng hàng tồn kho của VHM không cao.
Tại thời điểm 30/09/2022, khoản mục Người mua trả tiền trước ngắn hạn trên bảng cân đối kế toán đã đạt hơn 60,421 tỷ VND, tăng 23% so với quý trước.
Nợ vay chiếm 12% tổng tài sản, trong đó nợ vay dài hạn tăng 47% so với quý trước. Tỷ lệ Vốn vay ngắn dài hạn/VCSH của VHM hiện tại khoảng 0.29, vẫn ở mức thấp so với các công ty cùng ngành mặc dù đã tăng trong 9T22. Đây là mức rất an toàn đối với một nhà phát triển BĐS.
Triển vọng kinh doanh: Giá trị ký bán mới 2023 – 2024 không có đột phá do những trở ngại từ vĩ mô …
Trong năm 2022, chúng tôi kỳ vọng doanh số ký bán mới sẽ đạt kế hoạch 120 nghìn tỷ do VHM đề ra. Trong đó, lượng kí bán mới trong Q4/22 sẽ được hỗ trợ bởi sự ra mắt của dự án Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown và Vinhomes Golden Avenue tại Quảng Ninh dự kiến ra mắt vào tháng 11.
Chúng tôi nhận thấy những thách thức đối với triển vọng ngành BĐS trong năm 2023, bao gồm: 1) kiểm soát các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hơn việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ hạn chế khả năng huy động vốn của nhà phát triển; 2) lãi suất tăng sẽ cản trở quyết định mua nhà; 3) Luật Đất đai sửa đổi 2013 chưa rõ ràng có thể gây tâm lý thận trọng cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Thị trường BĐS có thể sẽ trải qua 6 tháng đầu năm 2023 với nhiều thách thức cho đến khi chính sách tiền tệ có tín hiệu giảm thắt chặt. Theo đó, doanh số ký bán mới có thể giảm nhẹ trong 2023 và phục hồi nhẹ trong 2024 nhờ các chính sách hỗ trợ mới. Dù sao, các sản phẩm của VHM sẽ vẫn được thị trường quan tâm và hỗ trợ bởi dòng vốn nhỏ từ các nhà đầu tư cá nhân thông qua VMI với mức lợi suất hấp dẫn.
Triển vọng kinh doanh: … nhưng tiềm năng dài hạn từ 2025 vẫn hấp dẫn
Về dài hạn hơn, VHM cho biết hai dự án trọng điểm của doanh nghiệp vẫn triển khai đúng tiến độ. Đối với dự án Green Hạ Long, VHM đã giải phóng mặt bằng xong 1.000 ha và có quy hoạch phân khu sân golf. Công ty hiện đang giải phóng mặt bằng thêm 3.000 ha tại Quảng Ninh, dự kiến sẽ hoàn thành vào Q4/22. Đối với dự án Vinhomes Cần Giờ, sau khi được phê duyệt chủ trương đầu tư (AIP), công ty đang lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 để chờ phê duyệt tiếp theo. Đây là hai siêu dự án với tổng vốn đầu tư mỗi dự án hơn 10 tỷ USD. Vinhomes Green Hạ Long và Vinhomes Long Beach Cần Giờ sẽ là động lực tăng trưởng cho VHM từ 2024-2025 trở đi.
VMI được kỳ vọng tăng thanh khoản và giá trị bán hàng cho VHM. VMI đã ra mắt sản phẩm đầu tư – Fantasy Home – cùng thời điểm với mở bán dự án The Crown dành cho các nhà đầu tư cá nhân cùng đầu tư vào bất động sản VHM với mức sinh lời được đảm bảo. VMI sẽ mua các bất động sản của VHM và sau đó ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các nhà đầu tư cá nhân. Theo đó, các nhà đầu tư sẽ được hưởng mức lợi nhuận chia sẻ từ sự tăng giá BĐS của VHM sau khi VMI bán đi trong thời hạn đầu tư 5 năm. Chúng tôi cho rằng mục đích của chương trình này là để mở rộng tệp khách hàng cho các dự án sắp tới của VHM, không chỉ hướng đến các cá nhân có thu nhập trung bình cao mà còn tạo ra cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn.
Tình hình tài chính lành mạnh
Tỷ lệ vốn vay ngắn dài hạn/vốn chủ sở hữu (VCSH) của VHM vẫn ở mức thấp so với các công ty cùng ngành mặc dù đã tăng trong 9T22. Tính đến ngày 30/09/2022, tỷ lệ vốn vay ngắn dài hạn/vốn chủ sở hữu (VCSH) của VHM là 0.29, đây là mức rất an toàn đối với một nhà phát triển BĐS.
Trong cơ cấu nợ (tổng nợ 40,2 nghìn tỷ đồng), 24% đến từ trái phiếu trong nước, 36% đến từ vay ngân hàng, 39% còn lại đến từ vay đối tác và các nguồn khác. VHM tiếp tục tập trung vay VND, chiếm 100% tổng dư nợ, giúp loại bỏ hoàn toàn rủi ro tỷ giá đối với khoản vay của VHM.
Tại ngày 30/09/2022, VHM có 3.340 tỷ đồng trái phiếu và 18.243 tỷ đồng khoản vay ngân hàng đáo hạn trong vòng 1 năm tới. Các ngân hàng vẫn sẵn sàng cho vay thế chấp đối với những công ty có tài sản chất lượng như VHM, chúng tôi cho rằng áp lực thanh toán nợ ngắn hạn của công ty là không lớn. Do đó, chúng tôi cho rằng thanh khoản không phải là vấn đề lớn đối với VHM.
Định giá
Sử dụng Phương pháp RNAV, chúng tôi xác định giá trị mỗi cổ phiếu VHM ở mức VND 80,200 (+38%), theo đó tại thị giá hiện tại PE 2022F ở mức khá hấp dẫn 8.6x và PB 2022F ở mức chỉ 1.5x, phản ánh mức độ rủi ro hiện tại của thị trường chứng khoán nói chung và ngành BĐS nói riêng nhưng đồng thời cũng mở ra cơ hội để tích lũy cổ phiếu của doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam với tình hình tài chính lành mạnh, rổ sản phẩm hấp dẫn với tiềm năng tăng trưởng tích cực nằm ở các dự án trọng điểm quy mô lớn. Chúng tôi lưu ý mức giá khuyến nghị đang tính đến tình trạng thiếu hụt thanh khoản hiện tại, hàm ý tiềm năng tăng giá cao hơn khi ngành BĐS nói chung vượt qua được khó khăn tạm thời trước mắt.
Chúng tôi đã thận trọng đưa ra chiết khấu cao hơn cho các dự án trọng điểm Green Hạ Long và Long Beach Cần Giờ phản ánh điều kiện thị trường kém thuận lợi hơn có thể gây ra sự chậm trễ trong triển khai và doanh số kí bán mới thấp hơn dự kiến đồng thời giả định WACC cao hơn đối với ngành BĐS nhà ở trong môi trường lãi suất cao hiện nay.
Mặc dù chúng tôi không lạc quan về triển vọng ngành BĐS trong năm 2023, nhưng chúng tôi cho rằng VHM vẫn hấp dẫn để đầu tư dài hạn bởi vị thế, thương hiệu và mức định giá hấp dẫn.
Nguồn: MBS
Các nguồn định giá tham khảo khác
Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0
VHM chart. Nguồn: Admin
Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638