NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP NĂM 2022: CHÀO ĐÓN NGUỒN CUNG MỚI

Tổng quan thị trường khu công nghiệp năm 2021

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục tăng bất chấp Covid-19

Bất chấp COVID-19, đầu tư vào khu kinh tế, khu công nghiệp vẫn ổn định

Vụ Quản lý các khu kinh tế thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết đến hết năm 2021, cả nước có 564 khu công nghiệp có trong quy hoạch với tổng diện tích 211.700ha; 398 khu công nghiệp đã được thành lập với tổng diện tích 123.500 ha, trong đó, 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động và 108 khu công nghiệp đang xây dựng cơ bản.
Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt khoảng 52,5%, riêng các khu công nghiệp đi vào hoạt động, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 71% tương đương với năm 2020.

Giá thuê tiếp tục tăng trong năm 2021, một số khu vực tăng nóng

Theo JLL, giá đất trong Q4/2021 đạt 114 USD/m2/chu kỳ thuê tại các KCN miền Nam, tăng 7,1% CK. Giá đất tại các KCN miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1% CK.
Tuy nhiên, đáng lưu ý có một số tỉnh như Hưng Yên và Bà Rịa -Vũng Tàu có giá thuê tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Cụ thể, giá chào thuê đất khu công nghiệp (KCN) tại Bà Rịa – Vũng Tàu trong năm 2021 là 94 USD/m2 (khoảng 2,1 triệu đồng), tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhà xưởng xây sẵn đang tăng trưởng nhanh: Loại hình nhà xưởng xây sẵn (NXXS) là phân khúc đang có tốc độ tăng trưởng rất ấn tượng trong thời gian qua. Với mức tăng trưởng nguồn cung bình quân đạt trên 25% giai đoạn 2018 – 2020. Năm 2021, chịu ảnh hưởng của dịch bệnh nên nguồn cung chỉ tăng trưởng 14.9%.

Nguồn cung mới dồi dào từ 2022

Tuy bị ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 trong năm 2021, Long An, Tp.HCM và Bình Dương vẫn trong top 5 cả nước về vốn thu hút đầu tư nước ngoài FDI, chứng tỏ sức hút mạnh mẽ của các tỉnh miền Nam đối với các nhà đầu tư. Trong năm 2022, thị trường BĐS CN tại Long An và Bình Dương được dự báo sẽ tiếp tục sôi động với nhiều dự án mới được đưa vào khai thác, đáng chú ý như:

Tại Bình Dương: Khu công nghiệp Cây Trường (quy mô 700 ha) và VSIP III (1.000 ha) do Becamex (BCM) đầu tư và KCN Nam Tân Uyên GĐ 3 (quy mô 334 ha) do CTCP Khu Công Nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) đầu tư.
Tại Long An: Công ty con của KBC (liên doanh giữa KBC và SGT) dự kiến đầu tư khoảng 500 triệu USD vào 2 dự án KCN Nam Tân Tập (quy mô 245 ha ước tính 2.600 tỷ đồng) và KCN Tân Tập (quy mô 654 ha ước tính 10.000 tỷ đồng). Ngoài ra nhiều KCN khác trên địa bàn tỉnh cũng đã được phê duyệt với tổng quy mô lên đến 1.749 ha.

Như vậy sau 2 năm ảnh hưởng bởi Covid-19, từ năm 2022 nguồn cung các dự án KCN đã bắt đầu trở lại, giải tỏa “cơn khát” đất KCN trong giai đoạn từ 2019 – 2021.

Triển vọng 2022: Điểm rơi lợi nhuận của ngành

Thuận lợi:

Quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê duy trì mức cao sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng.
Một số công ty sẽ thực hiện chuyển đổi Phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hàng năm theo thời gian thuê sang hạch toán 1 lần sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận bất thường trong 2022.
Giá thuê dù liên tục tăng trong thời gian qua nhưng vẫn ở mức thấp, cạnh tranh với các nước trong khu vực. Cụ thể so với Indonesia và Thái Lan – những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam, giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20% -33%.

Hạn chế:

Chi phí phát triển quỹ đất tăng đáng kể so với 2019: Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10%-50% so với 2019, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp trong năm 2021.
Nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê chững lại: Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đất khu công nghiệp đến năm 2030 gần 211.000 ha, tăng hơn 85.000 ha so với năm 2022 (trung bình mỗi năm tăng 10.000 ha). Quỹ đất công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2023 trở đi có thể khiến giá thuê chững lại.

Các doanh nghiệp tiềm năng

Lợi nhuận sau thuế các doanh nghiệp KCN lớn đang niêm yết tăng trưởng trung bình 16% trong năm 2021.

Bất động sản công nghiệp là một trong số ít các ngành duy trì mức tăng trưởng cao trong năm 2021. Căn cứ báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản KCN đang niêm yết năm 2021, ngành BĐS KCN có doanh thu tăng trưởng 12% so với cùng kỳ, LNST tăng trưởng 16%.

Những doanh nghiệp có KQKD tăng trưởng trong năm 2021 và quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ là nhóm đáng quan tâm của ngành.

Năm 2021 dù là năm khó khăn chung đối với nền kinh tế nhưng ngành BĐS Công nghiệp vẫn duy trì mức tăng trưởng dương. Do đó yếu tố tăng trưởng LNST là một trong những điều kiện quan trọng hàng đầu để lựa chọn cổ phiếu trong ngành.
Trong danh sách chúng tôi lựa chọn, SIP là cổ phiếu có mức tăng trưởng LNST năm 2021 âm nhưng do năm 2020 công ty có lợi nhuận bất thường từ hoàn nhập dự phòng chứng khoán, tổn thất đầu tư. Lãi gộp từ hoạt động kinh doanh chính của SIP trong năm 2021 đã tăng trưởng 12,2%.