NVL :Giá cổ phiếu quay về vùng hấp dẫn [Mục tiêu 89.000 VNĐ/cp]

Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để tính toán giá trị của các dự án đang phát triển và đánh giá lại danh mục quỹ đất trong tương lai trong báo cáo cập nhật này. Giá mục tiêu dựa trên RNAV mới của chúng tôi là 89.000 đồng, điều này dẫn đến việc chúng tôi nâng đánh giá lên Khả quan đối với cổ phiếu NVL.

Tương phản giữa tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận trong năm 2021

Doanh thu (DT) thuần năm 2021 của NVL tăng 196,5% svck lên 14.903 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 54,2% kế hoạch năm 2021 của NVL và đạt 91,6% dự phóng của chúng tôi nhờ việc bàn giao mạnh mẽ tại NovaHills Mũi Né, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City và Saigon Royal. Tuy nhiên, khoản lãi đột biến từ thoái vốn trong năm 2020 đã làm giảm đáng kể DT tài chính 2021 so với năm trước. Theo đó, LN ròng 2021 giảm 17,6% svck xuống 3.230 tỷ đồng, hoàn thành 78,9% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Doanh thu chưa ghi nhận khổng lồ mang lại tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ

Lũy kế cả năm 2021, số lượng và doanh số ký bán mới ghi nhận lần lượt là 6.613 căn (+30,1% svck) và 3.677 triệu USD (~84,5 nghìn tỷ đồng, +100,8% svck). Chúng tôi cho rằng tăng trưởng doanh số kỳ bán mới tiếp tục khả quan trong năm 2022, đạt 93,5 nghìn tỷ đồng (+10,7% svck) cùng với sự phục hồi của thị trường BĐS nghỉ dưỡng nhờ sự bao phủ của vaccine. Doanh thu chưa ghi nhận tính đến cuối Q4/21 đạt 7,8 tỷ USD (+70% svck), có thể mang lại mức tăng trưởng cao trong giai đoạn 2022-24.

Chúng tôi có quan điểm tích cực đối với triển vọng của Novaland (NVL) trong
giai đoạn 2022-23 nhờ các yếu tố sau:

NVL hưởng lợi mạnh mẽ từ sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng. Theo DKRA, nguồn cung mới cho biệt thự biển và condotel tăng mạnh trong 2021, gấp 6,4 lần so với năm 2020, chủ yếu đến từ khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh… Tỷ lệ hấp thụ là 58% đối với condotel và 71% đối với biệt thự biển. Giá bán sơ cấp được ghi nhận tăng 5-10% svck. Với phần lớn quỹ đất tại Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận, giá bán của NVL đã ghi nhận những mức tăng nhanh tại các khu vực này.
Tính đến cuối Q4/2021, NVL đang sở hữu 10.600ha quỹ đất. Trong đó, 20% là BĐS trung tâm TP.HCM và khu đô thị vệ tinh và 80% là BĐS nghỉ dưỡng. Với chiến lược M&A đầy tham vọng, NVL đặt mục tiêu phát triển danh mục dự án của mình lên 50 dự án tại hơn 30 tỉnh thành trên khắp Việt Nam đến năm 2030. NVL đã thâu tóm thêm gần
5.000 ha quỹ đất vào năm 2022 thông qua các dự án ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa và Huế, tăng quỹ đất của NVL lên khoảng 10.600ha (+96% svck), đảm bảo cho khả năng phát triển rất dài hạn đối với NVL, theo quan điểm của chúng tôi.
Trong ngắn hạn, lượng doanh thu chưa ghi nhận khổng lồ lên tới 7,8 tỷ USD (~177.000 tỷ đồng; +69,6% svck) vào cuối Q4/2021 có thể mang lại tốc độ tăng trưởng doanh thu cao cho công ty. Chúng tôi dự báo DT và LN ròng của NVL lần lượt tăng 144% và 112% svck năm 2022. Cổ phiếu NVL đã đi ngang tích lũy trong gần một năm qua và đã
về mức định giá hấp dẫn tương ứng với đánh giá Khả quan, theo quan điểm của chúng tôi.

Triển vọng 2022-2023: Bàn giao mạnh mẽ đến từ Aqua City và NovaWorld

Trong Q4/21, NVL bán được 1.592 căn (-16,2% svck) chủ yếu từ Aqua City, NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm. Tuy nhiên, tổng giá trị ký bán mới trong Q4/21 tăng 97,5% svck do doanh số ký bán mới chủ yếu đến từ các căn hộ thấp tầng, đạt 1.248 triệu USD (~28.330 tỷ đồng). Lũy kế cả năm 2021, số lượng và giá trị bán mới ghi nhận lần lượt là 6.613 căn (+30,1% svck) và 3.656 triệu USD (+101,9% svck). Do ảnh hưởng của hoạt động giãn cách xã hội trên toàn quốc trong đại dịch, con số ký bán mới này thấp hơn so với kế hoạch 10.000 căn mà doanh nghiệp đặt ra.

Theo NVL, trong 3.677 triệu USD ký bán mới trong năm 2021, 35% đến từ BĐS nghỉ dưỡng (NovaWorld Phan Thiết và NovaWorld Hồ Tràm) và 60% lượng bán mới đến từ khu dân cư ở đô thị vệ tinh (Aqua City). Doanh thu chưa thực hiện tăng 3,2 tỷ USD trong năm 2021 lên 7,8 tỷ USD (+70% svck). Trong đó, 3.859 triệu USD đến từ Aqua City, 1.485 triệu USD đến từ NovaWorld Phan Thiết, 64 triệu USD đến từ NovaHills Mũi Né và 649 triệu USD đến từ NovaWorld Hồ Tràm.

Kế hoạch gia tăng quỹ đất đầy tham vọng

Ban lãnh đạo của NVL có kế hoạch mở bán một dự án đô thị dân cư mới (nhỏ hơn Aqua City) ở Đồng Nai và hai dự án nghỉ dưỡng mới – một ở bờ biển miền Trung Việt Nam và một ở Tây Nguyên – sau năm 2022.

Bên cạnh đó, NVL đặt mục tiêu phát triển tổng quỹ đất dành cho nhà ở và nghỉ dưỡng lên tới 57.000 ha trên khắp Việt Nam đến năm 2030. Việc mở rộng ở miền Nam và miền Trung Việt Nam sẽ diễn ra trong trung hạn và miền Bắc Việt Nam sẽ diễn ra trong dài hạn. Ban lãnh đạo chia sẻ rằng họ đã mua lại quỹ đất khoảng 5.000 ha vào năm 2022 thông qua các dự án ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa và Huế, nâng quỹ đất của NVL lên khoảng 10.600 ha. Chúng tôi vẫn chưa phản ánh những quỹ đất mới này vào các dự phóng và định giá của mình.

Định giá

Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để tính toán giá trị của các dự án đang phát triển và đánh giá lại danh mục quỹ đất trong tương lai trong báo cáo cập nhật này. Giá mục tiêu dựa trên RNAV mới của chúng tôi là 89.000 đồng, điều này dẫn đến việc chúng tôi nâng đánh giá lên Khả quan đối với cổ phiếu NVL.
Điều này cũng phản ánh triển vọng tích cực đối với NVL trong năm 2022-23.
Động lực tăng giá: