Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị lớn, và còn nhiều dư địa. Ngoài ra, nhiều dự án trọng điểm của KBC đang rất gần tới thời điểm được tháo gỡ pháp lý, có thể đưa vào kinh doanh ngay trong 2025 cũng là điểm nhấn hỗ trợ cho giá cổ phiếu. Với trung bình hai phương pháp NAV và PB, BVSC duy trì khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho 12 tháng tới là 41.503 đồng/cp; tương đương +67,7% so với giá đóng cửa ngày 07/8/2024.
Các dự án hiện hữu hấp đẫn nhà đầu tư nhưng quỹ đất đang giảm dần
Tóm tắt tình hình chung của các dự án
- KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh: còn 102,2ha đất (tương đương khoảng 66ha đất thương phẩm) chưa hoàn thành đền bù và GPMB do có vướng mắc về chỉ tiêu sử dụng đất của huyện Tiên Sơn, Bắc Ninh. Ngày 06/06/2024, Ủy ban Nhân dân tỉnh Bắc Ninh đã phê duyệt và cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cho dự án FCPV Foxconn Bắc Ninh tại Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh. Tổng diện tích đất thực hiện dự án là 14,27ha với tổng vốn đầu tư là 9.466,75 tỷ đồng. Trước đó, Foxconn đã có các nhà máy tại các KCN Quế Võ (KBC), Đại Đồng – Hoàn Sơn (SGT), VSIP Bắc Ninh (VSIP), Quang Châu (KBC), Đông Mai (VGC).
- KCN Tân Phú Trung: có tổng diện tích 542ha, diện tích đất thương phẩm 346,46ha, tỷ lệ lấp đầy là 68,46%, diện tích đất còn phải đền bù là 33,2ha; còn 81,54ha đất (tương đương 47ha đất thương phẩm) đang tiếp tục thu hút đầu tư.
- KCN Quang Châu MR: còn 15,96ha đất sẽ được bàn giao trong 20.
Các dự án mở rộng KCN và xin cấp phép mới hỗ trợ câu chuyện dài hạn
KBC rất tích cực trong việc phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1, 2, 4 (Long An); Tân Tập và Lộc Giang (Long An), Kim Động Ân Thi (Hưng Yên), Bình Giang (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.
Pháp lý ở các dự án lớn cởi bỏ tạo quỹ đất mới cho KBC trong 2025-2027
KCN Tràng Duệ 3: Ngày 13/11/2023, UBND Thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 3758/QĐ-UBND “Về việc phê duyệt Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp Tràng Duệ 3” với quy mô khoảng 687ha; đang chờ chấp thuận chủ trương đầu tư để đưa vào kinh doanh. Đồng thời, KBC cũng đang tích cực làm việc với LG và các công ty vệ tinh của LG về việc đầu tư vào KCN Tràng Duệ 3. KCN Tràng Duệ 3 nằm tại 4 xã Trường Thọ, Trường Thành, An Tiến và Bát Trang huyện An Lão. BVSC dự báo KCN Tràng Duệ 3 có thể được đưa vào kinh doanh trong 2025.
KĐT Tràng Cát: Theo Quyết định 1516/QĐ-TTg, thành phố Hải Phòng đã hoàn thành quy hoạch chung vào 12/02/2023. Tiếp đó, ngày 27/10/2023, UBND Thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 5225/QĐ-BQL về việc phê duyệt đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát với quy mô 584,9ha với diện tích thương phẩm mới là 282,14ha. KBC đang tiếp tục làm việc với cơ quan quản lý xin chủ trương đầu tư và tiền sử dụng đất bổ sung. Công ty TNHH Tràng Cát ngày 30/10/2023 đã tăng vốn điều lệ từ 6.630 tỷ đồng lên 12.681 tỷ đồng, tích cực thu xếp nguồn vốn cho dự án để nộp tiền sử dụng đất.
KĐT Phúc Ninh: Tổng diện tích 114,55ha, diện tích thương phẩm 45ha. Tính đến 31/12/2023, Dự án đã đền bù giải phóng mặt bằng được 88,2ha; đã được bàn giao đất trên thực địa 74,38 ha; được UBND tỉnh phê duyệt mục đích sử dụng đất cho 68,2ha và đã nộp tiền sử dụng đất gần 17,1ha đất thương phẩm. Dự án đã hoàn thành 119 căn biệt thự và liền kề trên tổng số 150 căn, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 121 lô đất. Tổng diện tích đã đặt chỗ hơn 12ha, tổng diện tích đã ghi nhận doanh thu là 2,51ha. Tổng giá trị các Thỏa thuận đặt chỗ, chưa bao gồm VAT đã ký kết hơn 1.591 tỷ đồng, tổng số tiền còn phải thu hơn 1.231,9 tỷ đồng, tổng doanh thu đã ghi nhận là 345,85 tỷ đồng. KBC đang chờ UBND tỉnh Bắc Ninh phê duyệt tiền sử dụng đất bổ sung cần nộp cho dự án để đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Dự kiến tiền sử dụng đất cần nộp bổ sung là 3.000 tỷ đồng.
Dự báo về kế hoạch cho thuê và khai thác quỹ đất trong dài hạn
Từ quỹ đất các dự án hiện hữu và kỳ vọng ở các dự án mới, BVSC ước tính tiến độ kinh doanh các dự án như sau:
Lợi nhuận năm 2024 có thể suy giảm
Trong 2024, các khu công nghiệp đang vận hành và chào thuê của KBC còn diện tích thương phẩm hạn chế, nhiều phần diện tích chưa giải phóng mặt bằng. Các dự án mới đang ở trong quá trình hoàn thiện pháp lý hoặc tiến hành giải phóng mặt bằng. Trong 2023, KBC cũng ghi nhận hai hợp đồng chào thuê tại Quang Châu MR với Ingrasys (thuộc Foxconn) xây dựng Nhà máy công nghệ chính xác Fulian 49,6 ha và NSHL với Goertek 71,8ha giúp doanh thu từ Khu công nghiệp tăng lên 4.981 tỷ đồng trong 2023 chiếm 88% tổng doanh thu. BVSC dự báo doanh thu từ mảng KCN trong 2024 sẽ giảm đáng kể so với 2023 đạt 2.639 tỷ đồng (-47% yoy). Doanh thu và LNST-MI đạt lần lượt là 3.214 tỷ đồng (-43% yoy) và 1.184 tỷ đồng (-47% yoy).
Dự báo lợi nhuận sau thuế 2025 tăng trưởng mạnh nếu doanh thu từ Tràng Cát kịp ghi nhận
Năm 2025, kịch bản dự án KĐT Tràng Cát chưa kịp ghi nhận, LNST thuộc công ty mẹ nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt; không tăng trưởng mạnh do (i) các quỹ đất KCN hiện hữu không còn nhiều; và ii) các dự án mới phần lớn giai đoạn triển khai pháp lý. Chi tiết dự báo như sau:
Phát hành cổ phiếu riêng lẻ giúp tăng quy mô vốn hoạt động và năng lực tài chính
Số lượng cổ phiếu dự kiến phát hành tối đa 250 triệu cổ phiếu; với tổng giá trị tối đa theo mệnh giá là 2.500 tỷ đồng.
Mục đích: (i) bổ sung vốn lưu động; (ii) tái cơ cấu khoản nợ; và (iii) đầu tư góp vốn công ty con, liên doanh, liên kết. Giá chào bán được xác định theo nguyên tắc không thấp hơn 80% giá đóng cửa bình quân của 30 phiên giao dịch liền trước ngày Ủy ban Chứng khoán Nhà nước có Công văn chấp thuận/xác nhận việc nhận đầy đủ hồ sơ đăng ký và không thấp hơn giá trị sổ sách. Chào bán cho NĐT chuyên nghiệp và hạn chế chuyển nhượng 1 năm. Thời gian dự kiến: Trong 2024-2025 sau khi được UBCKNN chấp thuận.
Hiện tại, KBC đang thực hiện cùng lúc khá nhiều dự án KCN, cùng với khoản tiền sử dụng đất dự kiến nộp bổ sung cho KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát; Phát hành riêng lẻ giúp KBC tăng quy mô vốn hoạt động và năng lực tài chính để thực hiện dự án.
Khuyến nghị
Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị lớn, và còn nhiều dư địa. Ngoài ra, nhiều dự án trọng điểm của KBC đang rất gần tới thời điểm được tháo gỡ pháp lý, có thể đưa vào kinh doanh ngay trong 2025 cũng là điểm nhấn hỗ trợ cho giá cổ phiếu. Với trung bình hai phương pháp NAV và P/B, BVSC duy trì khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho 12 tháng tới là 41.503 đồng/cp; tương đương +67,7% so với giá đóng cửa ngày 07/8/2024.
Rủi ro:
▪ Tiền sử dụng đất nộp thêm cho KĐT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài
chính.
▪ Sự kéo dài pháp lý dẫn đến ghi nhận Tràng Cát và Phúc Ninh trì hoãn sang 2026 sẽ
làm lợi nhuận 2025 ở mức rất thấp.
▪ Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê tiếp tục giảm trong 2025.
▪ Rủi ro pha loãng cổ phiếu từ phát hành riêng lẻ.
Nguồn: BVSC
Các nguồn định giá tham khảo khác
Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0
KBC chart. Nguồn: Admin
Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán:
Bài liên quan
10/09/2024 TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Tiến độ các dự án lớn chậm hơn dự kiến [Mục tiêu 35.900 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư- 19/12/2023 TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Tràng Duệ 3 là động lực tăng trưởng dài hạn [Mục tiêu 39.300 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư
- 09/11/2023 TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC):Hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc [Mục tiêu 38.000 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư
- 06/09/2023 TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Vượt kỳ vọng nhờ kinh doanh cốt lõi bứt phá [Mục tiêu 40.000 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư
