Tổng Công ty IDICO – CTCP (IDC): Nhu cầu thuê tăng trưởng tích cực[Mục Tiêu 70.800 đ/cp]

IDC đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 1 năm là 70.800 đồng/CP. Trong bối cảnh nhu cầu thuê tăng và chi phí đền bù giải tỏa cao, chúng tôi đánh giá tích cực IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất sẵn sàng thuê đạt 754 ha tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình khi hầu hết được đền bù giải tỏa.

Kết quả kinh doanh Q2/2022

Trong Q2/2022 doanh thu thuần của IDC đạt mức 3.307 tỷ đồng (161% YoY) và LNST đạt 1.467 tỷ đồng (+4,59x YoY). Trong đó:

Hoạt động cho thuê KCN. Trong Q2/2022 IDC thực hiện hồi tố việc ghi nhận từ đều trong 50 năm sang ghi nhận 1 lần đối với khu công nghiệp Nhơn Trạch V tương tự như KCN Mỹ Xuân A trong năm 2021. Doanh thu ghi nhận được đạt 1.450 tỷ đồng – chiếm 43% tổng doanh thu và lợi nhuận gộp đạt 1.231 tỷ đồng (biên lợi nhuận gộp đạt 84%) khi các nghĩa vụ đền bù giải tỏa đã thực hiện xong và đi vào khai thác từ năm 2004.

Bên cạnh đó, trong kỳ IDC cũng ghi nhận từ diện tích thuê đạt 91,4 ha, trong đó diện tích thuê tại KCN Hựu Thạnh l là 74,2ha (+6,06x YoY) với giá thuê đạt mức 135 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% YoY). Đồng thời, các KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng có diện tích thuê đạt 12 ha trong 6 tháng đầu năm 2022, bao gồm các khách hàng điện lạnh Hòa Phát, sắt SME…

Biên lợi nhuận gộp tăng mạnh đạt 75% (+31% YoY) do (1) hồi tố dự án Nhơn Trạch V từ ghi nhận đều sang 1 lần; (2) Giá thuê các KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng tăng 18% YoY, giúp biên lợi nhuận gộp đạt mức 70%.

Hoạt động kinh doanh điện. IDC sở hữu dự án thủy điện Srok Phu Miêng và Dak Mi 3 với tổng công suất 114 MW, 2 trạm biến áp Tuy Hạ và Nhơn Trạch 5 công suất 418 MW. Doanh thu kinh doanh điện đạt 751 tỷ đồng (-0,3% YoY). Biên lợi nhuận gộp duy trì mức 6% (+4% YoY) do cùng kỳ năm ngoái nhà máy Dak Mi 3 dừng sửa chữa.

Hoạt động thu phí đường bộ. IDC thực hiện thu phí qua 2 trạm BOT là BOT An Sương – An Lạc (IDC sở hữu 57,5%) và BOT Quốc Lộ 51. Doanh thu hoạt động thu phí đạt 105 tỷ đồng (+9% YoY) trong Q2/2022 do lưu lượng xe tăng trở lại sau thời gian giãn cách xã hội vào năm ngoái. Lợi nhuận gộp đạt mức 46% YoY (-9% YoY) do tăng ghi nhận trước chi phí duy tu bảo dưỡng dài hạn.

Chi phí tài chính tăng 33% YoY chủ yếu do tăng chi phí hoạt động kinh doanh chứng khoán – chiếm 41% chi phí tài chính. Ngược lại chi phí lãi vay giảm 19% YoY nhờ vào vay nợ giảm 5% YoY.

Tỷ lệ chi phí bán hàng và chi phí quản lý/ doanh thu duy trì mức 3,6%.

Dự phóng kết quả kinh doanh

Chúng tôi dự báo doanh thu trong 6 tháng cuối năm 2022 của IDC đạt mức 3,529 tỷ đồng (+74,6% YoY) và LNTT dự kiến đạt 673 tỷ đồng (+186% YoY). Trong đó:

Hoạt động cho thuê khu công nghiệp. Chúng tôi dự ước trong nửa cuối năm 2022, IDC sẽ ghi nhận 40 ha đất cho thuê tại KCN Phú Mỹ từ khách hàng Hòa Phát với giá thuê 125 USD/m2/chu kỳ thuê và 20 ha tại KCN Hựu Thạnh với giá thuê 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu dự ước hoạt động cho thuê KCN 1.644 tỷ đồng (+4,39x YoY). Lợi nhuận gộp biên đạt 65% (+22% YoY) nhờ vào giá thuê tại KCN Phú Mỹ và Phú Mỹ mở rộng tăng 19% YoY.

Hoạt động kinh doanh điện. Doanh thu kinh doanh điện dự kiến đạt mức 1.383 tỷ đồng (+7,6% YoY) trong 6 tháng cuối năm 2022 trên nền thấp khi Q3/2021 giãn cách xã hội và hỗ trợ các doanh nghiệp trong KCN. Lợi nhuận gộp biên dự báo duy trì mức 7%, trong đó biên lợi nhuận từ trạm biến áp tại KCN Nhơn Trạch và Tuy Hạ (chiếm 89% tổng doanh thu kinh doanh điện) duy trì mức 5%.

Hoạt động thu phí đường bộ. Doanh thu thu phí đường bộ dự kiến đạt 166 tỷ đồng (+44% YoY), do Q3/2022 thực hiện giãn cách xã hội. Biên lợi nhuận duy trì mức cao 58,4% (+1% YoY).

Năm 2023, chúng tôi ước tinh doanh thu dự kiến đạt 8.116 tỷ đồng (-5,3% YoY) và LNST ước đạt 2.204 tỷ đồng (-7,6% YoY) không bao gồm ghi nhận hồi tố từ KCN đã cho thuê 100% chuyển từ ghi nhận đều sang 1 lần như KCN Nhơn Trạch V trong Q2/2022. Trong đó:

• Nhu cầu thuê tại các KCN tiếp tục tăng trưởng tích cực. Chúng tôi ước tính, diện tích thuê được ghi nhận trong năm 2023 đạt 170 ha (+8% YoY) tập trung chủ yếu tại KCN Phú Mỹ II và Phú Mỹ II mở rộng với diện tích thuê đạt 60 ha, KCN Hựu Thạnh với diện tích thuê đạt 80 ha. Giá thuê dự kiến tăng trung bình 8% YoY. Biên lợi nhuận gộp tiếp tục duy trì mức cao đạt 62% nhờ vào chi phí đầu tư thấp và giá cho thuê tăng.
• Doanh thu hoạt động kinh doanh điện duy trì tăng trưởng nhẹ 4% YoY khi các trạm biến thế hoạt động ổn định.
• Lưu lượng xe qua trạm An Sương – An Lạc dự kiến không có biến động trong năm 2023 và duy trì mức tăng 2% YoY. Tỷ lệ chi phí bán hàng và quản lý/ doanh thu duy trì mức trung bình 4%. Vay ngắn hạn giảm 15% YoY khi dòng tiền khá tích cực từ nguồn thu thuê KCN, vay dài hạn chủ yếu tài trợ cho các dự án năng lượng với lãi vay dự kiến 9-10%. Thu nhập tài chính giảm 13% YoY đạt mức 159 tỷ đồng do kỳ vọng IDC đẩy nhanh hoạt động đền bù giải phóng mặt bằng với các dự án mới sẽ làm giảm lượng tiền gởi ngân hàng của công ty.

Kế hoạch giai đoạn 2022-2026

Theo chia sẻ ban lãnh đạo công ty, tốc độ tăng trưởng trung bình kép của doanh thu (CAGR) trong giai đoạn 2022- 2026 là 22,9%, LNST là 20,9%, ROE trên 40%. Đồng thời, chính sách cổ tức ở mức trên 40%.

Bên cạnh đó, IDC có kế hoạch phát triển quỹ đất 2.500 ha tại các tỉnh Tiền Giang, Hải Phòng, Hưng Yên.Trong đó, các khu công nghiệp phía Bắc dự kiến phát triển từ 1.000- 1.200 ha và các khu công nghiệp phía Nam đạt 500-1.000 ha, trong đó KCN Tân Phước 1 (Tiền Giang) với diện tích 300 ha, mở rộng KCN Mỹ Xuân 1 dự kiến 110-500 ha. Tổng diện tích dự kiến được cấp chủ trương đầu tư trong giai đoạn 2023-2024 dự kiến đạt 1.400 ha. Chúng tôi cho rằng, quỹ đất này sẽ được bổ sung và cho thuê từ năm 2025 trở đi, giúp duy trì tăng trưởng sau khi KCN Hựu Thạnh dần lấp đầy.

Ngoài ra, IDC sẽ phát triển 8 dự án bất động sản dân dụng trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích đất đạt khoảng 52 ha bao gồm các dự án như CONAC Plaza (Bà Rịa – Vũng Tàu), Mỹ Xuân B1 Residence (Bà Rịa – Vũng Tàu), IDC office (Cần Thơ), KDC Hiệp Phước (Đồng Nai), KDC QL1K (Đồng Nai), Khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch 1, 2 (Đồng Nai), KDC Bắc Châu Giang (Hà Nam) và khu nhà ở công nhân Hựu Thạnh (Long An).

Định giá

IDC đang giao dịch tại PE 2022 lần lượt là 10,1x và PB là 3,1x. Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 1 năm là 70.800 đồng/CP. Trong bối cảnh nhu cầu thuê tăng và chi phí đền bù giải tỏa cao, chúng tôi đánh giá tích cực IDC với vị thế là một trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất sẵn sàng thuê đạt 754 ha tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình khi hầu hết được đền bù giải tỏa. Biên lợi nhuận gộp tại các KCN hiện hữu IDC duy trì mức mức cao hơn 50%. Đồng thời, KCN Hựu Thạnh sẽ là động lực chính cho sự tăng trưởng của IDC trong 3-5 năm tới.

Rủi ro

Các công ty con và công ty liên kết hoạt động kém hiệu quả. IDC sở hữu 3 công ty thủy điện và 4 công ty xây dựng. Rủi ro về thay đổi trong nguồn nước cho thủy điện và khối lượng các hợp đồng xây dựng, có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các công ty con và công ty liên kết.

Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Trong năm 2021, giá đất tại các địa phương như Long An, Thái Bình, Bà Rịa Vũng Tàu đã có mức tang từ 10-60% YoY. Do đó, chúng tôi cho rằng chi phí đền bù các dự án tương lai tăng sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận của các dự án mới IDC.

Nguồn: SSI