BĐS trước mùa KQKD Q3: Lợi nhuận phục hồi nhưng phân hóa ngày càng lớn

BĐS TRƯỚC MÙA KQKD Q3: LỢI NHUẬN PHỤC HỒI NHƯNG PHÂN HÓA NGÀY CÀNG LỚN Không nên nhìn BĐS Q3/2026 bằng kết luận “toàn ngành phục hồi”. Ngay trong cùng bộ dự báo VCBS, mức tăng trưởng giữa các doanh nghiệp đã rất khác nhau. VHM DT: 59.330 tỷ đồng, +261% YoY. LNST: 15.230 tỷ đồng, +243% YoY. Động lực: bàn giao Ocean Park 2, Ocean Park 3 và Green Paradise. Rủi ro/điều cần kiểm tra: tiến độ bàn giao chậm hơn dự kiến. NLG DT: 1.650 tỷ đồng, -12% YoY. LNST: 312 tỷ đồng, +33% YoY. Động lực: Sol Garden, hạ tầng Đồng Nai, tăng sở hữu Akari. Rủi ro/điều cần kiểm tra: doanh số và bàn giao chậm. PDR DT: 320 tỷ đồng, -37% YoY. LNST: 122 tỷ đồng, +42% YoY. Động lực: dòng tiền Thuận An GĐ1 và tập trung dự án trọng điểm. Rủi ro/điều cần kiểm tra: timing chuyển nhượng/triển khai. DXG DT: 1.056 tỷ đồng, -1% YoY. LNST: 99 tỷ đồng, -40% YoY. Động lực: The Privé và quỹ đất dài hạn. Rủi ro/điều cần kiểm tra: tiêu thụ chậm, môi giới yếu. PHOWALL VIEW — ĐỪNG NHẦM LỢI NHUẬN KẾ TOÁN VỚI DÒNG TIỀN Khung cần theo dõi: LÃI SUẤT → SỨC MUA → PRESALES → BÀN GIAO → CFO → NỢ → CHI PHÍ VỐN → ĐỊNH GIÁ. Lợi nhuận kế toán có thể tăng mạnh nhờ điểm rơi bàn giao hoặc giao dịch, nhưng nếu CFO yếu, tồn kho tăng và nợ vay cao thì chất lượng tăng trưởng cần được đánh giá khác. Ngược lại, lợi nhuận chưa cao nhưng presales, tiền người mua trả trước và CFO cải thiện có thể tạo nền cho các quý sau. NGUỒN VCBS Research Department – “Dự báo KQKD Q3/2026 và 2026”, báo cáo 12 trang ngày 24/09/2026. Các số liệu trong bài là dự báo của VCBS, không phải KQKD thực tế. Bộ nguồn hiện tại mới có 1 CTCK nên trạng thái là SINGLE ESTIMATE, chưa phải consensus.