TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Vượt kỳ vọng nhờ kinh doanh cốt lõi bứt phá [Mục tiêu 40.000 đ/cp]

KBC đang giao dịch ở mức P/E trượt 12T là 7,2 lần và P/B hiện tại là 1,3 lần, thấp hơn đáng kể so với các công ty cùng ngành, mở ra cơ hội để tích lũy một trong những nhà phát triển KCN có mức tăng trưởng LN tốt nhất. Từ đó, duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn là 40.000 đồng/cổ phiếu.

Tóm tắt KQKD 6T23: Tiếp tục tiến về phía trước

Doanh thu Q2/23 của KBC tăng 552% svck lên 2.568 tỷ đồng trong khi LN ròng Q2/23 đạt tới 980 tỷ đồng nhờ bàn giao 62,7 ha từ Nam Sơn Hạp Lĩnh cho Goertek, đáng chú ý khi so với khoản lỗ 366 tỷ đồng svck. Lũy kế đất KCN được bàn giao trong 6T23 ước đạt khoảng 128-130ha, giúp cho doanh thu 6T23 tăng 341% svck lên 4.791 tỷ đồng và biên LN gộp tăng 24,1 điểm % svck nhờ sự đóng góp lớn của mảng BĐS KCN, mang lại biên LN tốt hơn so với mảng BĐS dân cư. Do đó, LN ròng 6T23 bật tăng 15 lần svck lên mức 1.921 tỷ đồng, hoàn thành 130% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Tại ĐHCĐ thường niên 2023, KBC tiếp tục giữ nguyên kế hoạch kinh doanh cho năm 2023 (được phê duyệt tại ĐHCĐ bất thường vào cuối tháng 12/2022) với doanh thu 2023 dự kiến đạt 9.000 tỷ đồng (+847% svck) và LNTT 2023 ước đạt 4.500 tỷ đồng (+185% svck).

Triển vọng 2023-24: Kinh doanh cốt lõi thúc đẩy triển vọng tích cực

Doanh thu KCN phục hồi mạnh mẽ nhờ tỷ lệ hấp thụ cao của 3 KCN mới

Chúng tôi cho rằng sự phục hồi mạnh mẽ của hoạt động kinh doanh cốt lõi sẽ dẫn dắt doanh thu giai đoạn 2023-24 với ba KCN mới đáng chú ý: KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, KCN Quang Châu mở rộng và KCN Tràng Duệ 3.

Với KCN Quang Châu mở rộng, KBC đã ký HĐ ghi nhớ cho thuê toàn bộ diện tích đất hiện hữu trong 6T23 và dự kiến bàn giao phần diện tích đất còn lại trong nửa cuối năm 2023, đưa tỷ lệ lấp đầy đạt 100% vào cuối năm 2023.
Mặc dù đã ghi nhận kết quả cho thuê đáng chú ý trong 6T23, chúng tôi cho rằng hoạt động cho thuê tại KCN Nam Sơn Hạp Linh có thể được thúc đẩy trong nửa cuối năm 2023 nhờ một số thương vụ tiềm năng với tổng quy mô khoảng 104ha, dự kiến sẽ có thể ký HĐ ghi nhớ trong nửa cuối năm 2023.
Ngoài ra, một số dự án nhỏ hơn như: Cụm công nghiệp Long An 3, KCN Tân Lập và KCN Lộc Giang đang trong giai đoạn đền bù đất và có thể bắt đầu đóng góp vào doanh thu từ năm 2024.

Chúng tôi cho rằng hoạt động cho thuê các KCN của KBC cao hơn dự kiến nhờ 1) Thị trường KCN đang chứng kiến xu hướng trái ngược: nhu cầu cao trong khi thiếu hụt nguồn cung chất lượng cao, 2) KBC đặt mục tiêu thu hút các nhà đầu tư từ Đài Loan, Trung Quốc và Hàn Quốc với trọng tâm là sản xuất linh kiện điện tử, chip bán dẫn, là thế mạnh và hướng phát triển của các KCN thuộc KBC.

Từ đó, với mức nền thấp trong năm 2022, chúng tôi dự báo diện tích đất KCN cho thuê năm 2023 sẽ bật tăng mạnh 651% svck đạt khoảng 175ha với sự đóng góp nhiều nhất từ Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quảng Châu mở rộng, lần lượt là khoảng 50,5%/38,7%. Chúng tôi kỳ vọng rằng KCN Tràng Duệ 3 có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong nửa cuối năm 2023 và sẽ bàn giao 68ha trong năm 2024, giúp diện tích đất KCN tăng 4% svck trong năm 2024.

KCN Tràng Duệ 3 – điểm nóng tận dụng chuyến thăm cấp của Hàn Quốc

Trong tháng 6/2023, Tổng thống Hàn Quốc đã đến thăm Việt Nam để trao đổi về quan hệ đối tác chiến lược toàn diện giữa hai quốc gia. Đến cùng với Tổng thống Hàn Quốc là phái đoàn gồm 205 lãnh đạo đến từ các doanh nghiệp hàng đầu như Samsung Electronics, SK Group, Hyundai Motor Group và LG Group. Với truyền thống ưu tiên đầu tư vào miền Bắc của các doanh nghiệp Hàn Quốc, chúng tôi cho rằng chủ đầu tư KCN miền Bắc, sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn sẽ được hưởng lợi từ chuyến thăm này.
Do đó, không ngạc nhiên khi TP Hải Phòng chính thức chấp nhận LG Innotek tăng vốn đầu tư thêm 1 tỷ USD để mở rộng sản xuất và xây dựng nhà máy V3 tại KCN Tràng Duệ (thuộc sở hữu của KBC). Chúng tôi quan sát thấy KCN Tràng Duệ 1 & 2 đã đạt 100% tỷ lệ lấp đầy, dẫn đến khoản đầu tư bổ sung của LG Innotek sẽ được đầu tư toàn bộ vào Tràng Duệ 3 và có thể hoàn tất các thủ tục pháp lý trong nửa cuối năm 2023.

Chúng tôi tin rằng với 1 tỷ USD vốn đầu tư tăng thêm, LG Innotek sẽ xây dựng nhà máy V3 với diện tích ngang với tổng diện tích nhà máy V1 và V2. Từ đó, chúng tôi kì vọng LG Innotek và KBC có thể đi đến ký kết HĐ cho thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3 trong thời gian tới, với tổng diện tích cho thuê lên đến 40ha.

Ngoài ra, chúng tôi tin rằng LG Innotek chỉ là sự khởi đầu cho làn sóng vốn FDI mạnh mẽ sẽ đổ vào khu công nghiệp Tràng Duệ 3 trong những năm tới, tới từ:

Tập đoàn LG sẽ đầu tư thêm 3 tỷ USD để mở rộng nhà máy tại Việt Nam. Cuối năm 2022, giám đốc Tập đoàn LG đã cam kết sẽ đầu tư 4 tỷ USD vào các công ty con của LG tại Việt Nam nhờ tăng trưởng KQKD tích cực đến từ LG Display, LG Electronics và LG Innotek trong những năm gần đây. Với 1 tỷ USD cho LG Innotek, chúng tôi tin rằng Tập đoàn sẽ tiếp tục giải ngân vốn đầu tư bổ sung khoảng 3 tỷ đô cho việc mở rộng LG Display và LG Electronics.
Không chỉ LG, chúng tôi tin rằng, KCN Tràng Duệ 3 sẽ ngày càng thu hút thêm nhiều nhà đầu tư Hàn Quốc hơn nữa nhờ KCN Tràng Duệ 3 đã tạo môi trường hoàn thiện cho các nhà đầu tư Hàn Quốc khi nhìn lại các điểm sáng trong thu hút vốn thành công tại Tràng Duệ (1&2) với một số nhà đầu tư chính như: Haeng Sung, Heesung, Dong Yang… Cũng trong chuyến thăm cấp nhà nước của Hàn Quốc, KBC đã ký 4 HĐ ghi nhớ với Tập đoàn STS, Tập đoàn tài chính JB, Đại học Quốc gia Gyeongsang, Bệnh viện Đại học Quốc gia Gyeongsang về hợp tác đầu tư và thực thiện các dự án ở KCN Tràng Duệ 3, khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải với tổng vốn đầu tư cam kết khoảng 1 tỷ USD.

Nhìn chung, chúng tôi tin rằng KCN Tràng Duệ 3 sẽ là điểm nóng thu hút vốn FDI của TP. Hải Phòng với các NĐT Hàn Quốc là trọng tâm phát triển và thu hút. Từ đó, chúng tôi kỳ vọng diện tích cho thuê đất tại KCN Tràng Duệ 3 sẽ đạt mức tăng trưởng mạnh với tăng trưởng hàng năm kép 5,6% trong giai đoạn 2024-2027. Chúng tôi tin rằng với diện tích cho thuê và giá thuê cao hơn dự kiến, KCN Tràng Duệ 3 sẽ đóng góp hơn 11.500 tỷ VND doanh thu trong giai đoạn 2024-27.

… tuy nhiên mảng BĐS dân cư khó có thể tăng trưởng mạnh do thị trường vẫn còn nhiều những khó khăn

Mặt khác, chúng tôi nhận thấy BĐS dân cư của KBC đang phải đối mặt với nhiều khó khăn tới từ triển vọng ngắn hạn của toàn thị trường BĐS như: 1) thủ tục pháp lý chậm trong bối cảnh xảy ra hàng loạt sai phạm đất đai tại một số địa phương; 2) mặc dù lãi suất đã giảm, nhưng vẫn chưa đủ để thúc đẩy thị trường, khiến cho việc tiếp cận vốn vẫn còn nhiều khó khăn; 3) Tâm lý thị trường vẫn còn lo ngại trong bối cảnh những vướng mắc về quy định chưa được giải quyết, dẫn tới nguồn cung mới thấp. Do đó, chúng tôi tin rằng thị trường BĐS dân cư vẫn trong giai đoạn khó khăn trong năm 2023 và có thể dần phục hồi từ giữa năm 2024.
Cũng trong ĐHĐCĐ thường niên, KBC đặt mục tiêu khiêm tốn cho mảng BĐS dân cư với việc: 1) dự kiến bàn giao 83 căn biệt thự thuộc khu đô thị Tràng Duệ, 2) dự kiến bàn giao một phần dự án nhà ở xã hội Bắc Giang – Evergreen vào cuối năm 2023, và 3) hoàn thiện thủ tục pháp lý để tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp của dự án KĐT Phúc Ninh
Từ những khó khăn bên ngoài của thị trường bất động sản nhà ở cũng như kế hoạch nội bộ thận trọng của KBC, chúng tôi dự báo doanh thu BĐS dân cư 2023-24 sẽ tăng khoảng 35%/ năm và chỉ đóng góp lần lượt 9,1%/10,1% vào tổng doanh thu.

Dòng tiền vững chắc cùng sức khỏe tài chính lành mạnh

Như đã đề cập trong báo cáo trước của chúng tôi, KBC có một lượng lớn trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong giai đoạn 2023-25 và chúng tôi đã đưa ra cảnh báo về rủi ro thanh khoản trong trường hợp xấu nhất. Tuy nhiên, KBC đã xoay chuyển tình thế nhờ kết quả khả quan trong 6T23, KBC đã chi gần 3.900 tỷ VND để mua lại toàn bộ dư nợ trái phiếu.
Với việc không còn dư nợ trái phiếu doanh nghiệp vào cuối Q2/23, nợ ròng giảm 45,4% sv đầu năm xuống chỉ còn 4.166 tỷ đồng, giúp cho tỷ lệ nợ ròng/ VCSH giảm 0,2 lần từ mức 0,4 lần (cuối năm 2022). Khi so sánh với các doanh nghiệp cùng ngành có vốn thị trường tương tự, chúng tôi nhận thấy KBC có tỷ lệ nợ ròng/ VCSH tương đối lành mạnh. Bên cạnh đó, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cũng cải thiện đáng kể trong 6T23, ghi nhận đạt 2.509 tỷ VNĐ sau 3 năm liền thâm hụt. Điều này đến từ kết quả khả quan trong nửa đầu năm 2023 từ hoạt động cho thuê đất KCN và chúng tôi tin rằng dòng tiền của KBC từ hoạt động kinh doanh sẽ ngày càng trở nên tốt hơn nhờ các lượng lớn HĐ ghi nhớ cho thuê đất sẽ được thực hiện.

DỰ PHÓNG KẾT QUẢ KINH DOANH

Định giá

KBC đang giao dịch ở mức P/E trượt 12T là 7,2 lần và P/B hiện tại là 1,3 lần, thấp hơn đáng kể so với các công ty cùng ngành, mở ra cơ hội để tích lũy một trong những nhà phát triển KCN có mức tăng trưởng LN tốt nhất. Từ đó, duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu cao hơn là 40.000 đồng/cổ phiếu tới từ:
1) LN năm 2023-24 tăng lên giúp tăng định giá DCF cho các dự án KCN.
2) Điều chỉnh giảm giả định cho WACC và tỷ lệ chiết khấu phản ánh những tín hiệu tích cực nhờ sự phục hồi của hoạt động sản xuất và những yếu tố cơ bản của thị trường.

Rủi ro giảm giá
1) Doanh số bán đất thấp hơn dự kiến.
2) Triển khai dự án mới chậm hơn dự kiến.