TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Tràng Duệ 3 là động lực tăng trưởng dài hạn [Mục tiêu 39.300 đ/cp]

Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC, mức giá mục tiêu là 39,300 VND/cổ phiếu, cao hơn 25% so với mức giá đóng cửa 31,450 VND ngày 13/12/2023.

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

9T2023, KBC ghi nhận doanh thu và LNST lần lượt 4,798 tỷ VND (+272% yoy) và 2,086 tỷ VND (-2% yoy) nhờ ghi nhận doanh số bán đất lên tới 132 ha. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh nghiệp đã hoàn thành lần lượt 54% doanh thu và 52.2% LNST kế hoạch đề ra cho 2023.

Tuy khó có thể duy trì được mức doanh số như đầu 2023, doanh số cho thuê đất của KBC vẫn ở mức khả quan trong thời gian tới do: (1) KBC sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn và (2) nhu cầu thuê đất KCN vẫn tiếp tục tăng theo đà hồi phục của dòng vốn FDI vào Việt Nam

Từ đầu năm đến nay, KBC đã ghi nhận doanh thu cho thuê tổng cộng 132 ha cho Foxconn và Goertek. Dự kiến doanh số cho thuê đất KCN của KBC sẽ tiếp tục ở mức khả quan trong thời gian tới:

55ha còn lại KBC đã kí kết hợp đồng ghi nhớ với đối tác nhưng chưa thể ghi nhận doanh thu (do khách thuê vẫn chưa hoàn thiện hồ sơ đầu tư tại Việt Nam kịp thời) kì vọng sẽ hoàn thành chuyển giao từ nay cho đến 1Q2024.
KBC sở hữu quỹ đất lớn đảm bảo tiềm năng tăng trưởng cho doanh nghiệp trong dài hạn. Tính đến đầu năm nay, KBC có tới hơn 6,386 ha đất KCN – chiếm 5.19% quỹ đất KCN của cả nước , trong đó quỹ đất sẵn sàng cho thuê hiện nằm ở các KCN Quang Châu MR, Tân Phú Trung và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Mới đây đầu tháng 11/2023, KBC công bố nghị quyết phê duyệt đầu tư xây dựng KCN sông Hậu 2 với quy mô khoảng 380ha.
Vốn FDI vào Việt Nam kì vọng sẽ tiếp tục đà hồi phục từ giữa năm đến nay, kéo theo tác động tích cực tới nhu cầu thuê đất KCN. KBC là doanh nghiệp hưởng lợi nhất khi sở hữu quỹ đất lớn tại các vị trí đắc địa tại cả miền Bắc và miền Nam.

Giá cho thuê đất KCN của KBC dự kiến tiếp tục tăng từ 6-10% trong 2024

Theo báo cáo 3Q2023 của CBRE, giá cho thuê đất KCN tại thị trường cấp 1 khu vực phía Nam và phía Bắc lần lượt đạt 189 USD/m2/thời gian còn lại (+13% yoy) và 131 USD/m2/thời gian còn lại (+12% yoy). Tỷ lệ lấp đầy trung bình tại khu vực miền Nam và miền Bắc lần lượt là 91.8% và 80.2%, ghi nhận tăng so với cùng kỳ 2022. Các KCN của KBC đều nằm ở vị trí đắc địa, thu hút được nhiều tập đoàn nước ngoài lớn vào thuê. Giá các hợp đồng kí kết từ đầu năm đến nay đều ở mức cao hơn 8-10% so với 2022. Chúng tôi dự kiến giá thuê đất KCN của KBC sẽ tiếp tục tăng ở mức từ 6-10%/năm trong 2 năm tới theo đà tăng giá của toàn ngành: (1) nguồn cung mới vẫn đang hạn chế do thủ tục pháp lý kéo dài, (2) dòng vốn FDI vào Việt Nam diễn biến tích cực dẫn đến cầu KCN tăng, kéo giá cho thuê đất KCN tăng theo.

Luật Thuế tối thiểu toàn cầu (thuế TTTC) áp dụng từ 1/1/2024 dự kiến sẽ ảnh hưởng nhất định tới vốn FDI vào Việt Nam, tuy nhiên dự kiến chưa ảnh hưởng nhiều đến tiềm năng tăng trưởng của KBC

Ngày 29/11 vừa qua, Quốc hội đã thông qua nghị quyết về việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu từ 01/01/2024. Cụ thể, mức thuế tối thiểu toàn cầu được quy định là 15%, áp dụng với các công ty đa quốc gia có tổng thu nhập hợp nhất toàn cầu từ 750 triệu EUR (800 triệu USD) trong ít nhất 2 năm của 4 năm liền kề gần nhất. Dự kiến có khoảng 122 tập đoàn đa quốc gia đầu tư vào Việt Nam (với hơn 1,000 doanh nghiệp liên quan) sẽ chịu ảnh hưởng.

– Việc áp dụng thuế TTTC sẽ có tác động nhất định đến ngành KCN. Hiện tại các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam đang được hưởng nhiều ưu đãi về thuế suất như miễn, giảm thuế những năm đầu tiên. Các ưu đãi thuế này giúp cho thuế thu nhập doanh nghiệp FDI chỉ còn khoảng 12.3%, thậm chí 1 số tập đoàn lớn chỉ chịu mức thuế trung bình 3-6%. Luật thuế tối thiểu toàn cầu được áp dụng sẽ làm mất đi sự hấp dẫn về thuế khi đầu tư vào Việt Nam với các doanh nghiệp nước ngoài, ảnh hưởng đáng kể tới quyết định đầu tư vào Việt Nam trong thời gian tới – yếu tố mật thiết liên quan đến cầu tại các KCN.
– Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá tác động của việc áp dụng Thuế TTTC tới dòng vốn FDI vào Việt Nam trong ngắn hạn là chưa đáng lo ngại. FDI đổ vào Việt Nam dự kiến vẫn tiếp tục đà hồi phục từ giữa năm đến nay, đảm bảo tiềm năng tăng trưởng cho KCN trong thời gian tới do: (1) xu hướng dịch chuyển FDI từ Trung Quốc sang, (2) các lợi thế của Việt Nam về nhân lực giá rẻ, vị trí địa lý thuân lợi, (3) các hiệp định FTA đã kí kết cũng như các văn kiện hợp tác kí kết với Hàn Quốc, Mỹ, Trung Quốc từ tháng 8 đến nay và (4) các chính sách về quỹ hỗ trợ đầu tư, xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh cùng các chính sách ưu đãi mới thay thế cho ưu đãi về thuế đang được Quốc hội xây dựng và dự kiến hoàn thành trong 2024.

Tràng Duệ 3 đã được thông qua quy hoạch điều chỉnh 1/20000, dự kiến hoàn thành thủ tục pháp lý trong nửa đầu 2024

Tháng 11/2023, UBND TP Hải Phòng công bố quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 dự án KCN Tràng Duệ 3. Với tiến độ như hiện nay, đặc biệt với sự nhắc nhở đẩy nhanh tiến độ của TP Hải Phòng, Tràng Duệ 3 dự kiến sẽ hoàn thành thủ tục pháp lý để bắt đầu khởi công dự án trong 1H2024, đóng góp đáng kể cho doanh thu từ KCN của KBC ngay sau khi có thể bắt đầu cho thuê. Chúng tôi kì vọng việc lấp đầy sẽ diễn ra nhanh chóng do: (1) Tràng Duệ 3 sẽ đón nhận hơn 4 tỷ USD mà LG có kế hoạch đầu tư mở rộng sản xuất tại Việt Nam (phần lớn các nhà cung cấp và công ty con của LG đều nằm trong KCN Tràng Duệ, trong khi Tràng Duệ 1 và 2 gần như đã hết đất cho thuê) và (2) KBC đã kí kết 4 hợp đồng ghi nhớ trong chuyến thăm mới đây của Hàn Quốc về hợp tác đầu tư các dự án ở KCN Tràng Duệ 3 với tổng vốn đầu tư cam kết 1 tỷ USD.

DỰ PHÓNG KẾT QUẢ KINH DOANH

Khuyến nghị

Chúng tôi duy trì nhận định tích cực với cổ phiếu KBC do (1) kết quả kinh doanh tích cực trong năm 2023 nhờ vào ghi nhận doanh số bán hàng cao đến từ các hợp đồng đã kí kết nhưng chưa bàn giao được trong 2022, (2) KCN Tràng Duệ 3 kì vọng đem lại doanh thu từ 2024, lấp đầy nhanh chóng do cầu KCN tại Hải Phòng vẫn cao, nhiều hợp đồng ghi nhớ thuê Tràng Duệ 3 đã kí kết trong năm nay, (3) hàng loạt các dự án được phê duyệt chủ trương trong 2022 đảm bảo quỹ đất gối đầu, là đà tăng trưởng trong trung và dài hạn của KBC và (4) các hợp đồng gần đây của KBC đều được kí kết với mức giá cao, kì vọng đà tiếp tục tăng trưởng của giá cho thuê đất KCN.
Chúng tôi giảm dự phóng doanh thu KCN so với quý trước cho việc bàn giao chậm trễ các hợp đồng đã kí kết, dự kiến sẽ bàn giao khoảng 25ha trong 4Q2023, phần còn lại sẽ ghi nhận trong 2024.
Về các dự án KĐT: do tiến độ giải phóng mặt bằng của KĐT Phúc Ninh vẫn đang gặp nhiều khó khăn khó khăn, KĐT Tràng Cát vẫn còn vướng mắc thủ tục pháp lý, chúng tôi dự kiến thời gian ghi nhận doanh thu xuống 2025 với tốc độ bán chậm.

Dựa trên triển vọng kinh doanh và kết quả định giá, chúng tôi đưa ra khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu KBC, mức giá mục tiêu là 39,300 VND/cổ phiếu, cao hơn 25% so với mức giá đóng cửa 31,450 VND ngày 13/12/2023.

Nguồn: KBSV

Các nguồn định giá tham khảo khác

Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

KBC chart. Nguồn: Admin

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: