TCT phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC):Hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc [Mục tiêu 38.000 đ/cp]

Chúng tôi khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 38.016 đồng/cp; tương đương +25% so với giá đóng cửa ngày 08/11/2023.

Cập nhật KQKD Q3.2023

KBC công bố KQKD Quý 3.2023 với doanh thu và LNST lần lượt là 247 (+22% yoy) và 19 tỷ đồng (- 99% yoy). Trong kỳ, KBC không ghi nhận doanh thu cho thuê đất KCN do chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng. KBC cho biết đã ký hợp đồng cho thuê đất với tổng diện tích 50ha với tổng giá trị hợp đồng là 1.700 tỷ, dự kiến có thể bàn giao trong quý 4.2023. LNST giảm mạnh là do trong quý 3.2022, KBC có ghi nhận khoản đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty liên kết tại CTCP Đầu tư Sài Gòn-Đà Nẵng.
Trong 1H2023, KBC đã mua lại trái phiếu trước hạn với tổng giá trị 2.400 tỷ đồng, nhờ hoạt động này vay ngắn hạn của KBC tại 30/9/2023 đã giảm từ 3.951 tỷ đồng còn 571 tỷ đồng so với cuối năm 2022. Vay dài hạn giảm 391 tỷ đồng so với năm trước đạt 3.297 tỷ đồng. Tổng tài sản KBC giảm 3% về 33.747 tỷ đồng chủ yếu là hàng tồn kho, khoản phải thu ngắn hạn và đầu tư tài chính dài hạn. Ngoài ra, khoản tiền và tương đương tiền đạt 911 tỷ đồng và phải thu ngắn hạn của khách hàng đạt 615 tỷ đồng; dòng tiền đã được cải thiện, nhưng vẫn ở mức -772 tỷ đồng. Do vậy, khoản tiền sử dụng đất dự nộp cho KĐT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính với KBC.

Hoạt động cho thuê KCN của KBC nhiều điểm sáng đến từ NDT Trung Quốc

Với các KCN lớn như Nam Sơn Hạp Lĩnh, Quang Châu MR, Tràng Duệ 3, đây là ưu thế của KBC trong việc đón nhận dòng vốn này. Trong 9 tháng đầu năm, KBC đã ký hai hợp đồng lớn với Goertek và Fullian tại KCN Quang Châu MR và KCN NSHL đem lại dòng tiền dồi dào cho công ty. Năm 2023, KBC đặt kế hoạch cho thuê 250ha đất KCN. Trong đó, 1H.2023, KBC đã ký tổng cộng 185 ha (bao gồm: 77ha tại Quang Châu, 93ha tại NSHL, 15ha tại Tân Phú Trung); quý 3.2023, KBC cũng đã thực hiện ký kết hợp đồng thêm 50ha tại các KCN NSHL (10ha), Quang Châu MR (22ha) và Tân Phú Trung (18,2ha); dự kiến các hợp đồng này sẽ được ghi nhận vào KQKD trong Quý 4.2023. Về ghi nhận, KBC đã bàn giao và ghi nhận 128ha đất KCN (một phần là các hợp đồng đã ký và trả tiền vào cuối 2022) trong 9 tháng đầu năm. Tổng hợp quỹ đất còn lại có thể kinh doanh như sau:

KCN Tràng Duệ 3 của KBC tại Hải Phòng đang xin điều chỉnh lại quy hoạch 1/2000 để xin tăng thêm phần diện tích toàn khu từ 487ha lên 687ha (thêm 200ha). Và tiếp sau đó sẽ xin chủ trương đầu tư, dự kiến sẽ nhận được chấp thuận vào cuối 2023 hoặc đầu 2024. Doanh nghiệp sẽ đưa Tràng Duệ 3 vào kinh doanh trong 2024 và sẽ ghi nhận doanh thu ngay trong 2024.

Các dự án mở rộng KCN và xin cấp phép mới hỗ trợ câu chuyện dài hạn

KBC rất tích cực trong việc đi phát triển thêm quỹ đất, nhiều dự án mới như CCN Phước Vĩnh Đông 1,2,4 (Long An); Tân Tập và Lộc Giang (Long An), Kim Động Ân Thi (Hưng Yên), Bình Giang (Hải Dương) sẽ là các dự án gối đầu, động lực tăng trưởng dài hạn cho KBC.

Tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát, tạo động lực phát triển dài hạn; ngắn hạn áp lực nhu cầu vốn gia tăng

KĐT Phúc Ninh: Tổng diện tích 45ha, KBC vẫn đang vướng phần tiền sử dụng đất của 22ha còn lại. Dự kiến trong quý 4, UBND tỉnh Bắc Ninh sẽ có quyết định về số tiền sử dụng đất KBC cần nộp bổ sung; ước tính khoảng 3.000 tỷ đồng. Tại Phúc Ninh, KBC có một phần đất đã bán là 8ha, đã thu tiền khoảng 30%, sau khi xác định được tiền sử dụng đất, KBC sẽ tiến hành bàn giao và ghi nhận doanh thu từ phần diện tích này.
KĐT Tràng Cát: Dự án đang trong quá trình điều chỉnh quy hoạch 1/500 và tổng diện tích thương phẩm của cả dự án sẽ tăng thêm khoảng 100ha (như quy hoạch điều chỉnh tăng diện tích lên 800ha từ 585ha). Do việc điều chỉnh quy hoạch này, nên KBC sẽ phải thanh toán thêm khoảng 4.000 tỷ tiền sử dụng đất (ước tính), dự kiến sẽ phải nộp trong quý 4.2023. KBC có kế hoạch sẽ bán buôn 50ha tại Tràng Cát trong 2024, sau khi được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, để tất toán một số khoản vay cho KĐT Tràng Cát. Giá bán dự kiến khoảng 15 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, việc xin điều chỉnh lại quy hoạch của dự án thường sẽ kéo dài và không nằm trong sự chủ động của công ty. BVSC dự báo KĐT Tràng Cát có thể được mở bán vào 2025 và sẽ bắt đầu ghi nhận vào KQKD vào 2025.

Dự phóng LNST năm 2023 và 2024

LNST cả năm 2023 dự báo hoàn thành 77% kế hoạch đề ra. Năm 2024, kịch bản dự án KDT Tràng Cát chưa kịp ghi nhận, LNST thuộc công ty mẹ nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt do: i) các quỹ đất KCN hiện hữu không còn nhiều; và ii) các dự án mới phần lớn giai đoạn triển khai pháp lý. Chi tiết dự báo như sau:

Khuyến nghị

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa và với việc hưởng lợi từ dòng vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc cũng như tích cực giải quyết thủ tục pháp lý tại KĐT Phúc Ninh và KĐT Tràng Cát. BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 38.016 đồng/cp; tương đương +25% so với giá đóng cửa ngày 08/11/2023.

Rủi ro:
▪ Tiền sử dụng đất nộp thêm cho KDT Tràng Cát và Phúc Ninh sẽ gia tăng áp lực tài chính.
▪ Sự kéo dài pháp lý dẫn đến ghi nhận Tràng Cát và Phúc Ninh trì hoãn sang 2026 sẽ làm lợi nhuận 2025 ở mức rất thấp.
▪ Quỹ đất KCN sẵn sàng cho thuê tiếp tục giảm trong 2025.

Phụ lục

Tiềm năng ngành KCN tiếp tục duy trì nhờ nguồn vốn FDI dịch chuyển từ Trung Quốc

Các vấn đề về địa chính trị ảnh hưởng nhiều tới đến sự vận động của dòng vốn FDI toàn cầu. Việc dịch chuyển dòng vốn từ Trung Quốc bắt đầu từ những quyết định mang tính chiến lược nhằm phòng ngừa rủi ro chính trị hiện hữu, đang ngày càng gia tăng giữa Trung Quốc và các nước phương Tây. Phần lớn dòng vốn FDI từ Trung Quốc dịch chuyển vào ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông và các ngành công nghệ cao.
9 tháng đầu năm 2023, tổng vốn đăng ký cấp mới vào Việt Nam đạt 10,2 tỷ USD (+44% yoy), vốn thực hiện đạt 15,9 tỷ USD (+3,2% yoy). Trong đó, số vốn đăng ký từ Trung Quốc tăng lên 2,9 tỷ USD (+93% yoy), giữ vị trí thứ 2 (chiếm 14,5% tỷ trọng) trong các đối tác lớn đầu tư vào Việt Nam, sau Singapore. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (85%) với 8,7 tỷ USD vốn đăng ký cấp mới (+78% yoy).

Việt Nam, đặc biệt là phía Bắc có nhiều tuyến giao thông thuận tiện giữa hai nước nên việc vận chuyển hàng hóa, NVL phục vụ sản xuất dễ dàng và tiết kiệm chi phí. Trong đó, Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng vẫn là các tỉnh được lựa chọn ưu tiên đầu tư nhiều nhất khi có vị trí địa lý thuận lợi, giao thông phát triển và có giá thuê đất KCN cạnh tranh hơn phía Nam.
Trong đó, Hải Phòng đứng thứ 2 cả nước sau Hà Nội, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) ước đạt trên 2,2 tỷ USD chiếm 22% vốn của cả nước, đây cũng là thành phố giữ tốc độ tăng trưởng hai chữ số bền bỉ trong nhiều năm. Bắc Giang và Bắc Ninh lần lượt đạt 1,8 tỷ USD (17% vốn cả nước) và 1,3 tỷ USD (12% vốn cả nước).