CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP): Quỹ đất thương phẩm tăng mạnh từ KCN Phước Đông [Mục Tiêu: 91.548 đ/cp]

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của SIP đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp tại các vị trí thuận lợi, giá chào thuê hợp lý cũng như diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê lớn. Các quỹ đất này sẽ mang đến dòng tiền thu lớn và đều cho SIP. Điều này sẽ mở ra những cơ hội phát triển lớn hơn cho SIP nếu doanh nghiệp có những định hướng mạnh mẽ trong dài hạn. Xét trong ngắn hạn 2024, sự ổn định trong hoạt động kinh doanh là điểm mà doanh nghiệp hướng đến. Với các điểm nhấn trên, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 91.548 đồng/cp; tương đương +30,4% so với giá đóng cửa ngày 15/8/2024.

Mảng dịch vụ điện, nước tăng trưởng tốt trong 1H.2024

SIP công bố KQKD Q2.2024 với doanh thu thuần và LNST lần lượt là 1.937 tỷ đồng (+16% yoy) và 333 tỷ đồng (+19% yoy). Trong 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần và LNST lần lượt đạt 3.763 tỷ đồng (+23% yoy) và 591 tỷ đồng (+28% yoy). Doanh thu phần lớn tới từ kinh doanh điện trong KCN, đạt 2.915 tỷ đồng (+23% yoy; chiếm 77% doanh thu); doanh thu từ tiện ích KCN, đạt 437 tỷ đồng (+21% yoy; chiếm 12% doanh thu) và doanh thu từ cho thuê đất KCN, đạt 190 tỷ đồng (-1% yoy; chiếm 5% doanh thu).

Kinh doanh điện trong KCN đạt doanh thu 2.915 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm, tăng trưởng 23% svck; là do (i) Trong 2023, thực hiện tăng giá điện 2 lần vào tháng 5 (3%) và tháng 11 (4,5%); ảnh hưởng từ tăng giá điện lên doanh thu trong 2024; và (ii) Hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp tại các KCN của SIP phục hồi và mở rộng dẫn tới tăng trưởng doanh thu.
Trong kỳ, khoản tạm ứng đền bù đất tại KCN Phước Đông tăng lên 1.673 tỷ đồng, tăng 1.202 tỷ đồng so với 31.12.2023; khoản tiền này dùng để hoàn tất phần đền bù còn lại 564ha đất chưa đền bù GPMB của KCN Phước Đông B. Dự kiến sẽ được hoàn thành trong 2024 với đơn giá đền bù vào khoảng hơn 3 tỷ đồng/ha; tổng chi phí dự kiến vào khoảng 1.975 tỷ đồng.

Cập nhật quỹ đất khu công nghiệp của SIP

Trong 1H.2024, SIP đã ký một hợp đồng 16ha với SEA Logistics Partners (thuộc Global Logistics Partner) vào quý 1.2024 tại KCN Lộc An. SIP ghi nhận doanh thu khu công nghiệp theo hình thức ghi nhận 50 năm, nên với diện tích cho thuê hàng năm biến động cũng không gây thay đổi đột biến với KQKD tới từ mảng KCN của SIP. Công ty cũng dự kiến hoàn thành phần đền bù GPMB còn lại của KCN Phước Đông trong quý 3.2024. Cụ thể tình hình kinh doanh tại các KCN như sau:

Khu công nghiệp Phước Đông: dự kiến, 564ha đất còn lại chưa đền bù GPMB của KCN Phước Đông B sẽ được hoàn thành trong 2024 với đơn giá đền bù vào khoảng hơn 3 tỷ đồng/ha; tổng chi phí dự kiến vào khoảng 1.975 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2024, khoản tạm ứng đền bù đất tại KCN Phước Đông tăng lên 1.673 tỷ đồng, tăng 1.202 tỷ đồng so với 31.12.2023.
KCN Đông Nam: hiện tại đã được cho thuê gần hết diện tích đất KCN và dự kiến xây dựng thêm các nhà xưởng cho khách hàng trong và ngoài nước với diện tích xây thêm khoảng 1,2ha.
KCN Lê Minh Xuân 3: 105ha đất còn lại với giá chào thuê trung bình khoảng 220USD/m2/kỳ thuê.
KCN Lộc An: diện tích là 498ha; với tổng diện tích thương phẩm còn lại có thể kinh doanh là 131ha. Đầu năm 2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã trao giấy chứng nhận đầu tư cho Sea Fund Investment (thuộc Global Logistics Partner) với tổng vốn đăng ký 121 triệu USD tại KCN Lộc An.

Việc hoàn thành đền bù cho KCN Phước Đông B sẽ tăng tổng diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của SIP thêm 362ha; lên tới 755ha (đã trừ đi phần đất đã được cho thuê).

Ước tính hoạt động cho thuê KCN từ 2024 đến 2027

BVSC ước tính tổng giá trị hợp đồng tới từ các KCN đang hoạt động của SIP là 33.890 tỷ đồng (đã tính phần diện tích dự kiến sẽ hoàn thành đền bù GPMB của Phước Đông B trong 2024). Chúng tôi giả định, giá chào thuê các KCN từ 2024–2025 của SIP sẽ không tăng, từ 2026, giá chào thuê sẽ tăng 3% mỗi năm. Giá chào thuê trong 2024 ước tính tại KCN Phước Đông là 74USD; Lê Minh Xuân 3 là 290USD, Đông Nam là 137USD, Lộc An là 230USD (tính /m2/kỳ thuê).

Ước tính nguồn thu từ dịch vụ 2024-2027

Trong cơ cấu doanh thu thuần của SIP, doanh thu cung cấp tiện ích điện nước luôn chiếm trên 85% tổng doanh thu công ty mẹ, 75% tổng doanh thu hợp nhất qua các năm và luôn duy trì ổn định với tỷ trọng đóng góp doanh thu lớn nhất qua các năm. SIP có giấy phép phân phối điện tại các KCN, SIP mua điện của EVN, hạ áp và bán lại với BLG khoảng 7%. Trong 2023, SIP ghi nhận doanh thu từ kinh doanh điện nước, tiện ích KCN là 5.241 tỷ đồng, chiếm 79% doanh thu thuần. Ước tính 2024-2027, mảng hoạt động này tăng trưởng với CAGR là 6,7%; với lợi nhuận gộp mỗi năm khoảng 527-637 tỷ đồng.Kết quả kinh doanh ổn định do phương pháp ghi nhận doanh thu KCN 50 năm

Với các hợp đồng cho thuê KCN, SIP ghi nhận doanh thu theo hình thức ghi nhận hàng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Cho nên, hoạt động cho thuê KCN hiệu quả thể hiện chủ yếu về dòng tiền cho doanh nghiệp, KQKD của SIP sẽ không có sự đột biến.

Dự phóng cho năm 2025

Rủi ro

Với dòng tiền mỗi năm tới từ KCN khoảng 1.500-2.000 tỷ đồng, dòng tiền SIP trả cổ tức bằng tiền mặt mỗi năm rơi vào khoảng 91-258 tỷ đồng, tỷ lệ tương đương 10%-35%, thấp hơn nhiều so với dòng tiền vào của doanh nghiệp; cho thấy SIP có một lượng tiền nhàn rỗi khá lớn. Trong 2023, SIP ghi nhận khoản phải thu khác – chi 800 tỷ đồng để góp vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh, xây dựng và phát triển cho thuê nhà xưởng, điện năng lượng mặt trời… Tài sản dài hạn khác – đầu tư vào hợp đồng hợp tác kinh doanh cũng ghi nhận 1.039 tỷ đồng – hợp tác kinh doanh phát triển cho thuê nhà xưởng tại KCN Lộc An – Bình Sơn. Trước đó, SIP có khoản cho vay với bên liên quan là CTCP Đầu tư và Phát triển Đô thị An Lộc (1.797 tỷ đồng), đã thu hồi trong 2023. Lượng tiền nhàn rỗi lớn thúc đẩy SIP đầu tư vào các hoạt động đầu tư ngoài các mảng kinh doanh chủ chốt, và có tính rủi ro hơn.

Định giá

BVSC dùng phương pháp SoTP và so sánh PB để xác định giá trị hợp lý của SIP. Với mảng kinh doanh KCN, BVSC sử dụng phương pháp NAV để xác định giá trị hợp lý của các KCN. Các mảng kinh doanh còn lại sử dụng phương pháp định giá PE, đồng thời đánh giá lại các khoản đầu tư vào các đơn vị liên doanh như NTC và VRG. Chúng tôi sử dụng tỷ lệ chiết khấu 15% trên vốn chủ sở hữu sau khi đánh giá lại để phản ánh các rủi ro trong tương lai. Trong đó, doanh nghiệp sở hữu lượng tiền nhàn rỗi lớn có thể thúc đẩy các hoạt động đầu tư có tính rủi ro hơn.
Ngày 11/7/2024, SIP vừa hoàn thành phát hành 27.271.017 cổ phiếu để trả cổ tức năm 2023 nâng tổng số cổ phiếu sau đợt phát hành lên 209.078.940 cổ phiếu, tương đương vốn điều lệ mới là 2.091 tỷ đồng.Khuyến Nghị

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của SIP đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp tại các vị trí thuận lợi, giá chào thuê hợp lý cũng như diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê lớn. Các quỹ đất này sẽ mang đến dòng tiền thu lớn và đều cho SIP. Điều này sẽ mở ra những cơ hội phát triển lớn hơn cho SIP nếu doanh nghiệp có những định hướng mạnh mẽ trong dài hạn. Xét trong ngắn hạn 2024, sự ổn định trong hoạt động kinh doanh là điểm mà doanh nghiệp hướng đến. Với các điểm nhấn trên, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 91.548 đồng/cp; tương đương +30,4% so với giá đóng cửa ngày 15/8/2024.

Nguồn: BVSC

Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

SIP chart. Nguồn: phowall.vn

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638