CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP): Quỹ đất Khu công nghiệp lớn tại miền Nam [Mục Tiêu: 83.784 đ/cp]

Chúng tôi khuyến nghị NEUTRAL với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 83.784 đồng/cp; tương đương +7,4% so với giá đóng cửa ngày 15/02/2024.

Tổng quan doanh nghiệp

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG là thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, được thành lập từ tháng 10/2007. Công ty niêm yết trên sàn UPCOM từ 06/06/2019. Mã cổ phiếu SIP chính thức giao dịch trên HOSE vào ngày 08/08/2023 với vốn điều lệ hơn 909 tỷ đồng. Công ty hoạt động trong lĩnh vực đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và khu dân cư phục vụ khu công nghiệp, bên cạnh đó cung cấp các dịch vụ tiện ích như điện, nước, nước thải… Công ty hoạt động chủ yếu ở TP. HCM, Tây Ninh, Đồng Nai với 4 Khu công nghiệp: Phước Đông (Khu A và Khu B), Lê Minh Xuân 3, Đông Nam và Lộc An với tổng diện tích 3.205ha.

Cơ cấu cổ đông

Tổng quan về các hoạt động của SIP

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG nguyên là thành viên của Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam, hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp và Khu dân cư. Hiện tại, SIP đang đầu tư phát triển KCN Đông Nam (287ha – Củ Chi, TP. HCM), KCN Phước Đông (2.190ha – Tây Ninh), KCN Lê Minh Xuân 3 (220ha – Bình Chánh, TP HCM) và KCN Lộc An – Bình Sơn (497ha – Đồng Nai). Hiện tại, SIP đã cơ bản hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, san lấp mặt bằng, xử lý nước thải với KCN Đông Nam, Phước Đông GĐ 1, Lê Minh Xuân 3. KCN Lộc An – Bình Sơn phát triển bởi CTCP Đầu tư và Phát triển VRG Long Thành, SIP nắm giữ 69% vốn điều lệ của công ty này.
SIP kinh doanh cung cấp điện nước, tiện ích cho KCN. Trong cơ cấu doanh thu thuần của SIP, doanh thu cung cấp tiện ích điện nước luôn chiếm trên 85% tổng doanh thu công ty mẹ, 75% tổng doanh thu hợp nhất qua các năm và luôn duy trì ổn định với tỉ trọng đóng góp doanh thu lớn nhất qua các năm. SIP mua điện của EVN, hạ áp và bán lại với BLG khoảng 7%.
Ngoài ra, SIP còn các khoản đầu tư tài chính với 3.420 tỷ đồng tiền đầu tư nắm giữ tới ngày đáo hạn (hết 30/09/2023) và 1.023 tỷ đồng đầu tư góp vốn vào Công ty liên kết. Trong đó, đầu tư 208 tỷ đồng vào CTCP Phát triển KĐT và KCN Cao su Việt Nam (VRG) và 798 tỷ đồng vào KCN Nam Tân Uyên (NTC).

Khu công nghiệp

SIP là một trong những doanh nghiệp có quỹ đất KCN lớn nhất tại miền Nam với 3.205ha đất Khu công nghiệp đang khai thác, trong đó tổng diện tích đất thương phẩm là 2.450ha và diện tích cho thuê còn lại còn có thể khai thác là 1.061ha tại Tây Ninh, TP. HCM và Đồng Nai. Với diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê lớn tại các vị trí thu hút nhiều vốn đầu tư FDI, SIP có lợi thế rõ ràng khi mà nguồn cung hạn chế và các thủ tục đền bù, GPMB ngày càng kéo dài và đắt đỏ. Các khu công nghiệp đang được SIP phát triển:

Khu công nghiệp Phước Đông: Hoàn thành GPMB sẽ giúp tăng lượng lớn đất thương phẩm cho doanh nghiệp

Khu liên hợp Công nghiệp – Đô thị – Dịch vụ Phước Đông – Bời Lời được phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng tại Quyết định số 2689/QĐ-UBND ngày 19/11/2008 và được điều chỉnh quy hoạch chung tại Quyết định số 333/QĐ-UBND ngày 24/02/2020. Khu liên hợp có hai thành phần chức năng chính là Khu công nghiệp và Khu đô thị dịch vụ. Trong đó:

▪ Khu A – KCN Phía Nam đã GPMB 1.015ha; đạt 100%
▪ Khu B – KCN Phía Bắc đã GPMB 612.6ha/1.179; đạt 52%
▪ Khu A – đô thị dịch vụ 247ha. Đã có quy hoạch chi tiết 1/500 GĐ 1 – quy mô 98,5ha. GĐ 2 vẫn chưa được lập quy hoạch chi tiết.
▪ Khu B – đô thị dịch vụ 401ha hiện chưa triển khai.

Khu công nghiệp Phước Đông có vị trí tại ĐT782, Huyện Gò Dầu, Tỉnh Tây Ninh, Việt Nam. Đây là khu phức hợp công nghiệp, đô thị, thương mại lớn nhất Tây Ninh với tổng diện tích 2.838 ha. Trong đó, diện tích cho KCN là 2.189ha tương đương với diện tích thương phẩm là 1.728ha. Với 2.189ha, KCN Phước Đông hiện tại là KCN lớn nhất tại Tây Ninh theo Quy hoạch tỉnh Tây Ninh thời kỳ 2021-2030.

Là khu công nghiệp lớn nhất tại Tây Ninh, với vị trí thuận lợi, quỹ đất còn lớn với giá chào thuê ở mức cạnh tranh so với các KCN khác trong vùng, KCN Phước Đông sẽ tiếp tục là điểm đến của vốn đầu tư lớn vào Tây Ninh. Được đầu tư xây dựng từ năm 2008, đến nay Khu công nghiệp Phước Đông đã có những thành công nhất định trong việc thu hút đầu tư với khoảng 40 doanh nghiệp trong và ngoài nước, tổng vốn đăng ký đầu tư đạt trên 3,9 tỷ USD, tạo việc làm cho khoảng 46.000 lao động trong và ngoài nước. KCN Phước Đông chủ yếu thu hút phát triển công nghệ cao, công nghiệp phụ trợ và dịch vụ logistics.

Dự kiến, 564ha đất còn lại chưa đền bù GPMB của KCN Phước Đông B sẽ được hoàn thành trong 2024 với đơn giá đền bù vào khoảng hơn 3 tỷ đồng/ha; tổng chi phí dự kiến để hoàn thành đền bù phần đất còn lại của KCN vào khoảng 1.975 tỷ đồng. Việc hoàn thành đền bù cho KCN Phước Đông B sẽ tăng diện tích đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê của KCN thêm 362ha; lên tới 755ha (đã trừ đi phần đất đã được cho thuê).

Dự kiến giá trị hợp đồng KCN Phước Đông đem lại trong tương lai khoảng hơn 8.800 tỷ đồng (chưa tính phần đất sẽ GPMB trong 2024).

Diện tích Khu đô thị dịch vụ là 648 ha, bồi thường giải phóng mặt bằng là toàn bộ Khu A – Khu đô thị dịch vụ là 247ha đạt tỷ lệ 38,11%. Khu B – Khu đô thị dịch vụ quy mô 401 ha chưa triển khai. Đến nay đã có 06 doanh nghiệp tham gia cùng với Chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG xây dựng các khu ký túc xá cho công nhân gồm: Gain Lucky, Brotex, Sailun, New Wide, IlShin, LuThai đáp ứng nhu cầu lưu trú cho hàng ngàn công nhân và chuyên gia trong KCN.

Hai KCN lớn tại TP HCM là Lê Minh Xuân 3 và Đông Nam

Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những trung tâm công nghiệp quan trọng của cả nước và của Vùng kinh tế trong điểm phía Nam. Theo BQL các KCX và KCN TP. HCM, đến nay, thành phố đã có 3 KCX và 16 KCN với tổng diện tích là 4.532ha; trong đó 17 KCX và KCN đã hoạt động. Dưới đây là danh sách các KCN tại TP. HCM vẫn còn đất thương phẩm cho thuê:

KCN Đông Nam hiện tại đã được cho thuê gần hết diện tích đất KCN và dự kiến xây dựng thêm các nhà xưởng cho khách hàng trong và ngoài nước với diện tích xây thêm khoảng 1,2ha. Các nhà đầu tư lớn đã đầu tư vào Đông Nam có thể kể tới First Solar (Mỹ, Pin năng lượng mặt trời); Alpha Packaging (Úc, Bao bì)…

SIP nhận được chấp thuận tiếp tục đầu tư KCN Lê Minh Xuân 3 vào 28/01/2015. KCN Lê Minh Xuân 3 nằm tại đường Trần Văn Giàu huyện Bình Chánh, TP. HCM, là cầu nối giữa hai vùng kinh tế trọng điểm là TP. HCM và ĐBSCL. KCN có vị trí chiến lược nằm gần đường Vành Đai 3, Quốc lộ 1A và đường cao tốc Trung Lương vì vậy đem lại những ưu thế cạnh tranh nhất định về logistics. Các doanh nghiệp đầu tư vào KCN Lê Minh Xuân khá đa dạng như bao bì, cơ khí, dệt may… Tỉ lệ lấp đầy tại TP. HCM đạt hơn 90% với nguồn cung hạn chế, do chi phí đền bù GPMB cao, thủ tục pháp lý kéo dài nên các KCN có quỹ đất thương phẩm sẵn sàng kinh doanh lớn luôn đạt được lợi thế. KCN Lê Minh Xuân 3 với 105ha đất còn lại với giá chào thuê trung bình khoảng 220USD/m2/kỳ thuê.

KCN Lộc An – Diện tích KCN lớn tại Đồng Nai

Tỉnh Đồng Nai nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam, giao thông thuận tiện với quốc lộ 1A, 20, 51; đường sắt Bắc Nam, cụm Cảng Cái Mép và sắp tới là sân bay Long Thành; tạo điều kiện cho hoạt động kinh tế trong tỉnh. Hiện tại, đang có 33 KCN hoạt động với tổng diện tích là 10.515ha (theo BQL các KCN Đồng Nai) với tổng diện tích đất thương phẩm là 7.033ha. Các KCN tại Đồng Nai đã cho thuê được 6.024ha với tỉ lệ lấp đầy là 86% trên toàn tỉnh. KCN Lộc An – Bình Sơn là KCN có diện tích lớn thứ 6 tại Đồng Nai với diện tích là 498ha; với tổng diện tích thương phẩm còn lại có thể kinh doanh là 131ha.

Ước tính hoạt động cho thuê KCN từ 2024 đến 2027

BVSC ước tính tổng giá trị hợp đồng tới từ các KCN đang hoạt động của SIP là 22.238 tỷ đồng (chưa tính phần đất chưa hoàn thành GPMB). Chúng tôi giả định, giá chào thuê các KCN từ 2023 – 2025 của SIP sẽ không tăng, từ 2026, giá chào thuê sẽ tăng 3% mỗi năm. Giá chào thuê trong 2023 ước tính tại KCN Phước Đông là 70USD; Lê Minh Xuân 3 là 220USD, Đông Nam là 130USD, Lộc An là 180USD (tính /m2/kỳ thuê).

Dưới đây là ước tính diện tích cho thuê và giá trị hợp đồng tới từ các KCN từ 2023-2027.

Dịch vụ cung cấp tiện ích điện nước vẫn chiếm phần lớn doanh thu đem lại dòng tiền ổn định qua các năm

Trong cơ cấu doanh thu thuần của SIP, doanh thu cung cấp tiện ích điện nước luôn chiếm trên 85% tổng doanh thu công ty mẹ, 75% tổng doanh thu hợp nhất qua các năm và luôn duy trì ổn định với tỉ trọng đóng góp doanh thu lớn nhất qua các năm. SIP mua điện của EVN, hạ áp và bán lại với BLG khoảng 7%. Hiện tại, SIP cũng đang hợp tác với First Solar (một trong những khách hàng trong KCN Đông Nam) để triển khai hệ thống điện mặt trời áp mái cho các nhà máy trong KCN. Ngoài ra, SIP mua nước từ công ty cung cấp nước và bán lại cho các doanh nghiệp trong KCN với biên LNG khoảng 60%. Tuy nhiên, tỷ trọng doanh thu mảng cung cấp nước chiếm khoảng 3,6-3,7% trong tổng doanh thu bán thành phẩm (điện, nước..).

Doanh thu mảng cung cấp điện nước chủ yếu tới từ doanh thu cung cấp điện lưới, đóng góp hơn 95% qua các năm. Doanh thu từ điện mặt trời chưa đóng góp nhiều vào doanh thu của mảng này. Do đó, diện tích cho thuê tại các KCN gia tăng mới là động lực giúp doanh thu cung cấp tiện ích điện nước tăng trưởng qua các năm. Sự phát triển hệ thống điện mặt trời áp mái có thể giúp SIP cải thiện dần BLG mảng điện trong dài hạn.

Kết quả kinh doanh ổn định do phương pháp ghi nhận đều hằng năm

Với các hợp đồng cho thuê KCN, SIP ghi nhận doanh thu theo hình thức ghi nhận hàng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Cho nên, hoạt động cho thuê KCN hiệu quả thể hiện chủ yếu về dòng tiền cho doanh nghiệp, KQKD của SIP sẽ không có sự đột biến.

Dự phóng KQKD 2024:

Các điểm nhấn có tác động lên triển vọng giá cổ phiếu

Thay đổi phương pháp hạch toán
Hiện tại, đối với mảng BĐS KCN, SIP đang hạch toán theo phương pháp ghi nhận doanh thu theo hình thức ghi nhận hàng năm bằng tổng doanh thu chia cho thời hạn hợp đồng. Đối với hình thức ghi nhận doanh thu này, KQKD của SIP qua các năm sẽ có không có sự thay đổi đột biến kể cả trong trường hợp bàn giao được hợp đồng lớn từ cho thuê đất KCN. Trong trường hợp SIP thay đổi cách hạch toán doanh thu sang ghi nhận doanh thu một lần, các khoản giá trị chưa được hạch toán doanh thu trên doanh thu chưa thực hiện (khi đủ điều kiện) sẽ được chuyển đổi ghi nhận ngày trong kỳ; cùng với đó, các hợp đồng mới cũng được ghi nhận trong kỳ nếu nhận đủ >=90% giá trị hợp đồng trong một năm. Điều này, sẽ giúp KQKD của SIP thay đổi tích cực và phản ánh ngay các hợp đồng cho thuê bàn giao trong năm.
Thoái vốn tại NTC
SIP đang có một khoản đầu tư vào công ty liên kết là NTC với giá trị là 789 tỷ đồng, với tỷ lệ sở hữu là 24,9%. NTC đang đầu tư quản lý 3 KCN trên địa bàn thị xã Tân Uyên với diện tích 966,5ha. NTC đã nhận được quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh Bình Dương đối với KCN Nam Tân Uyên mở rộng – GĐ 2 vào 24/05/2023 với tổng diện tích là 346ha, diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê còn lại 259ha. BVSC ước tính lợi nhuận tới từ KCN Nam Tân Uyên mở rộng – GĐ 2 cho NTC vào khoảng gần 2.000 tỷ đồng. Thoái vốn từ NTC, chúng tôi ước tính SIP sẽ nhận được khoản lợi nhuận sau thuế ước tính khoảng 279 tỷ đồng theo giá trị hợp lý chúng tôi đánh giá lại NTC.

Định giá

BVSC dùng phương pháp SoTP và so sánh PB để xác định giá trị hợp lý của SIP. Với mảng kinh doanh KCN, BVSC sử dụng phương pháp NAV để xác định giá trị hợp lý của các KCN. Các mảng kinh doanh còn lại sử dụng phương pháp định giá PE, đồng thời đánh giá lại các khoản đầu tư vào các đơn vị liên doanh như NTC và VRG. Chúng tôi sử dụng tỷ lệ chiết khấu 10% trên vốn chủ sở hữu sau khi đánh giá lại để phản ánh các rủi ro trong tương lai. Trong đó, doanh nghiệp sở hữu lượng tiền nhàn rỗi lớn có thể thúc đẩy các hoạt động đầu tư có tính rủi ro hơn.

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của SIP đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp tại các vị trí thuận lợi, giá chào thuê hợp lý cũng như diện tích thương phẩm sẵn sàng cho thuê lớn. Các quỹ đất này sẽ mang đến dòng tiền thu lớn và đều cho SIP. Điều này sẽ mở ra những cơ hội phát triển lớn hơn cho SIP nếu doanh nghiệp có những định hướng mạnh mẽ trong dài hạn. Xét trong ngắn hạn 2024, sự ổn định trong hoạt động kinh doanh là điểm mà doanh nghiệp hướng đến. Do đó, một thay đổi lớn về chiến lược trong năm 2024 là vẫn cần theo dõi. Với các điểm nhấn trên, BVSC khuyến nghị NEUTRAL với mức giá hợp lý cho năm 2024 là 83.784 đồng/cp; tương đương +7,4% so với giá đóng cửa ngày 15/02/2024.

Nguồn: BVSC

Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

DGW chart. Nguồn: phowall.vn

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638