KBC: Nhu cầu cho thuê KCN tiếp tục ổn định [Mục tiêu 14.200]

Giả định trong kịch bản cơ sở, dịch bệnh được kiểm soát tại tháng 6/2020, chúng tôi cho rằng, KBC sẽ tiếp tục có hoạt động kinh doanh KCN sôi động trong giai đoạn cuối năm nay. Sử dụng phương pháp RNAV, Rong Viet Securities đưa ra giá mục tiêu cho cổ phiếu KBC là 14.200 đồng, tương đương mức P/E FY2020 dự phóng là 8,1 lần. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị Tích lũy đối với cổ phiếu KBC với tổng mức sinh lời hiện tại là 17%.

Năm 2019 – Lợi nhuận lập đỉnh, nhờ cho thuê khu công nghiệp

Doanh thu thuần ghi nhận 3.209 tỷ đồng (+28% YoY) và LNST Công ty mẹ đạt 918 tỷ đồng (+23% YoY), hoàn thành lần lượt 82% và 103% kế hoạch công ty cả năm. So với ước tính của chúng tôi, công ty lần lượt đạt 86% và 99% giả định dự phóng.

Công ty cho thuê 107 ha trong năm, giảm 3% YoY. Tuy nhiên, doanh thu cho thuê đất & cơ sở hạ tầng lập đỉnh, đạt 2.288 tỷ đồng (+13% YoY). Nguyên nhân do nhu cầu tăng cao khiến giá cho thuê tăng bình quân 10-15% tại tất cả các khu công nghiệp trong năm so với năm 2018.

Việc bàn giao dự án Phúc Ninh trong năm 2019 tiếp tục bị trì hoãn, do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Thay vào đó, công ty kịp thời sang nhượng 4ha đất thương phẩm tại khu đô thị Tràng Duệ, mang lại 540 tỷ doanh thu bù đắp trong Q4/2019.

Năm 2020 – Kì vọng dòng tiền từ tiếp tục bán các khu đô thị và triển khai Nam Sơn Hạp Lĩnh

Tổng diện tích đất thương phẩm tại Phúc Ninh và Tràng Duệ đã bán và có thể bàn giao là 17ha, tương đương với tổng doanh thu còn lại là 2,100 tỷ đồng. Chúng tôi dự phóng KBC sẽ bàn giao 6ha tại khu công nghiệp Tràng Duệ trong năm, và để ngỏ khả năng bàn giao tại Phúc Ninh, do tính pháp lý chưa hoàn tất. Theo đó doanh thu và lợi nhuận gộp cho mảng bất động sản là 600 tỷ đồng và 300 tỷ đồng trong năm 2020.

Diện tích cho thuê ước tính đạt 87 ha (-19% YoY). Trong đó, KCN Quang Châu đóng góp chính, khoảng 41%. Chúng tôi giả định KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh sẽ bắt đầu cho thuê từ nửa cuối năm với 32 ha. So với kế hoạch của công ty, dự phóng của chúng tôi ở mức thận trọng hơn nhiều do: 1) Dịch Corona có thể gây ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao và thi công khu công nghiệp trong nửa đầu năm 2020, và 2) Nhu cầu thuê KCN có thể bị ảnh hưởng do tác động lên nền kinh tế sau dịch Corona.

Rong Viet Securities dự phóng doanh thu và LNST Công ty mẹ lần lượt đạt 2.650 tỷ đồng (-17% YoY) và 850 tỷ đồng (-7% YoY).

Quan điểm và Định giá

Rong Viet Securities đưa ra quan điểm lạc quan, tuy nhiên, không quá tích cực về nhu cầu cho thuê khu công nghiệp. Lợi thế của công ty dựa vào quỹ đất lớn cùng vị trí đắc địa, thuận lợi cho việc phát triển trung, dài hạn (ước tính quỹ đất khoảng 900 ha). Nhu cầu tăng cao trong hai năm 2018-2019 khiến hai KCN chính là Quế Võ 2 và Tràng Duệ 2 đã lấp đầy nhanh hơn kỳ vọng của chúng tôi). Hai KCN là Quang Châu và Tân Phú Trung với 230 ha đất thương phẩm còn lạisẽ đảm bảo nhu cầu ổn định trong ngắn và trung hạn. Động lực tăng trưởng sẽ đến nhiều hơn từ kịch bản quỹ đất 300 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (Bắc Ninh) mau chóng được khai thác từ năm 2020 trở đi. Hiện tại đang có một đối tác sản xuất điện thoại thế giới đã kí hợp đồng nguyên tắc cho thuê với KBC tại khu công nghiệp này với quy mô tổng cộng là 60ha. Công ty ước tính sẽ hoàn tất các thủ tục giấy tờ pháp lý cho dự án này trong năm 2020, và sẽ có thể chào đón khách thuê đầu tiên từ nửa cuối năm. Giả định trong kịch bản cơ sở, dịch bệnh được kiểm soát tại tháng 6/2020, chúng tôi cho rằng, KBC sẽ tiếp tục có hoạt động kinh doanh KCN sôi động trong giai đoạn cuối năm nay. Sử dụng phương pháp RNAV, Rong Viet Securities đưa ra giá mục tiêu cho cổ phiếu KBC là 14.200 đồng, tương đương mức P/E FY2020 dự phóng là 8,1 lần. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị Tích lũy đối với cổ phiếu KBC với tổng mức sinh lời hiện tại là 17%.

Nguồn: VDSC

Các nguồn định giá tham khảo khác