Ngành bất động sản nhà ở – Sóng gió nổi lên thách thức tăng trưởng ngành

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TPHCM Q1/22

Nguồn cung căn hộ mới ảm đạm

Theo CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM trong Q1/22 giảm 48% svck còn 884 căn, chỉ một dự án cao cấp được mở bán là Akari City, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Nguồn cung sụt giảm dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong Q1/22 giảm 53% svck còn 1.247 căn. Tỷ lệ hấp thụ vẫn ở mức tích cực đạt 141% (-15% svck). Chúng tôi cho rằng thị trường căn hộ TPHCM sẽ phục hồi trong những quý tới với sự ra mắt của các dự án Lancaster Legacy, Urban Green, The 9 Stellars, Peak Garden.

Tốc độ tăng giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM chậm lại trong Q1/22 (Đơn vị: USD/m2)

Giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng chậm lại trong Q1/22, tăng khoảng 7,7% svck lên 2.390 USD/m2 (so với mức tăng 14,6% svck trong Q1/21). Phân khúc hạng sang và cao cấp giảm lần lượt 4,8% svck và 1,2% svck do vị trí dự án ít đắc địa hơn. Trong khi phân khúc trung cấp tiếp tục tăng đáng kể 7,2% svck (so với mức tăng 4,4% svck trong Q1/21) do nguồn cung phân khúc này hạn chế trong hai năm qua.

Giá đất thứ cấp tại Tây Bắc TPHCM tăng mạnh mẽ trong Q1/22 (Đơn vị: USD/m2)

Theo nghiên cứu của chúng tôi, giá đất tại khu vực Tây Bắc của TPHCM tăng vọt trong Q1/22, đặc biệt là huyện Củ Chi (+72,7% svck, +116,5% trong vòng hai năm) do Củ Chi được đề xuất lên thành phố thay vì lên quận. Huyện Hóc Môn tiếp tục ghi nhận mức tăng giá hai chữ số trong Q1/22, tăng 13,5% svck (+51,8% trong vòng hai năm). Trong khi đó giá đất ở những nơi khác có xu hướng hạ nhiệt trong Q1/22, dao động trong khoảng +/- 5% svck.

Giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM tiếp tục tăng trưởng lành mạnh trong Q1/22 (Đơn vị: USD/m2)

Do nguồn cung căn hộ mới hạn chế trong Q1/22, thị trường căn hộ thứ cấp thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư với giá thứ cấp tăng trên toàn TP.HCM, tăng trung bình 4,4% svck trong Q1/22 (so với mức tăng 3,2% svck trong Q1/21).

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HÀ NỘI Q1/22

Sự tương phản giữa lượng cung mới và tiêu thụ

Nguồn cung căn hộ mới trong Q1/22 tại Hà Nội giảm 20,3% svck xuống còn 3.525 căn, do dịch COVID-19 bùng phát tại Hà Nội vào T2-T3/22. Phân khúc trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp 66% nguồn cung mới. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phía Tây và phía Đông Hà Nội nhờ sự bứt tốc của cơ sở hạ tầng tại các khu vực này. Trái ngược với lượng mở bán mới ảm đạm, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong Q1/22 tại Hà Nội tăng 15,6% svck lên 4.800 căn do nhu cầu cao ở phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Do đó, tỷ lệ hấp thụ trong Q1/22 tăng 43,2% svck lên 137,1%.

Giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ (USD/m2)

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục tăng mạnh 4,5- 15,8% svck trong Q1/22, ngoại trừ phân khúc hạng sang (-2,9% svck). Giá căn hộ sơ cấp phân khúc trung cấp tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng hai con số 15,8% svck, mức tăng mạnh nhất trong các phân khúc do nhu cầu cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 13,3% svck lên 1.655 USD/m2 trong Q1/22.

Giá đất thứ cấp tại Hà Nội tăng chậm lại trong Q1/22 (Đơn vị: USD/m2)

Giá đất vẫn tăng so với cùng kỳ nhưng giảm so với quý trước. Chúng tôi ghi nhận giá đất tại 12/15 quận huyện của Hà Nội giảm trong Q1/22, giảm trung bình 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% svck. Giá đất tại Long Biên, Bắc Từ Liêm giảm 10-15% so với quý trước sau khi tăng 20-25% svck trong 2021. Tuy nhiên, Long Biên vẫn tăng mạnh nhất 14,6% svck nhờ đề xuất xây cầu Trần Hưng Đạo nối quận Hoàn Kiếm và Long Biên.

Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tăng trưởng ổn định trong Q1/22 (Đơn vị: USD/m2)

Giá căn hộ thứ cấp ở Hà Nội tiếp tục tăng ổn định trong Q1/22, trung bình tăng 4,8% svck. Trong đó, giá bán tại khu vực ngoại thành tiếp tục tăng tốt như Thanh Trì (+12,2% svck), Chương Mỹ (+11,4% svck).

Thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN

Các doanh nghiệp BĐS có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn trong vài quý tới

Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp, … và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực BĐS. Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ T10/21 và 30% từ T10/22. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực BĐS đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022. Vào T4/22, để hạn chế đầu cơ BĐS, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS và hạn chế tín dụng đối với đầu tư BĐS cao cấp, BĐS du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ BĐS.

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực BĐS và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành TPDN, chúng tôi cho rằng các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Đẩy mạnh hoạt động bán hàng, chậm lại trong việc mở rộng quỹ đất

Chúng tôi kỳ vọng thị trường BĐS sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022, vì chúng tôi tin rằng các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong 2022, với KDH (+14 lần svck), DXG (+300% svck), NLG (+105% svck), với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch Covid-19.

Áp lực lãi suất gia tăng

Lạm phát có thể tăng nhanh trong Q2/22

Lạm phát của Việt Nam đã tăng 2,6% svck trong T4/22 (so với 1,9% trong Q1/22 và 2,4% vào T3/22). Chúng tôi nhận thấy rủi ro lạm phát gia tăng trong khoảng thời gian còn lại của năm 2022 do tác động của cuộc khủng hoảng Nga-Ukraine. Việc tăng giá các nguyên liệu đầu vào như than, thép, đồng, nhôm và giá cước vận chuyển cũng có thể tác động đến chi phí sản xuất của Việt Nam. Trong khi đó việc tăng giá phân bón và các mặt hàng nông sản (lúa mì, ngô, lúa mạch) cũng có thể làm tăng áp lực lên giá lương thực, thực phẩm trong nước. Do đó, chúng tôi dự báo lạm phát sẽ nóng lên trong tháng tới và dự báo lạm phát trong Q2/22 bình quân ở mức 3,1% svck (so với 1,9% svck trong Q1/22).

Áp lực lãi suất vay mua nhà gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại

Tính đến ngày 26/4/2022, lãi suất huy động kỳ hạn 3 tháng và kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng quốc doanh không đổi so với mức cuối năm 2021 trong khi lãi suất tiền gửi kỳ hạn 3 tháng và lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng tư nhân lần lượt tăng 14 điểm cơ bản và 13 điểm cơ bản so với mức cuối năm 2021. Do đó, chúng tôi quan sát lãi vay thế chấp trung bình tại các ngân hàng nội địa thay đổi không đáng kể trong Q1/22.

Các ngân hàng thương mại có khả năng tăng lãi suất cho vay đối với các khoản vay thông thường khác để bù đắp việc tăng lãi suất huy động, đặc biệt trong bối cảnh thắt chặt kiểm soát tín dụng vào lĩnh BĐS như hiện nay. Chúng tôi kỳ vọng lãi suất thế chấp cho vay mua nhà trong năm 2022 sẽ dao động trong khoảng 9,5%-10,0%, vẫn thấp hơn so với mức trước đại dịch là 11-11,5%/năm. Chúng tôi duy trì quan điểm lãi suất thế chấp cho vay mua nhà vẫn ở mức thấp vào năm 2022 và do đó, không kỳ vọng các giao dịch căn hộ bị ảnh hưởng tiêu cực trong năm 2022.

Doanh thu của phần lớn doanh nghiệp BĐS niêm yết sụt giảm mạnh trong Q1/22

Doanh thu tổng hợp trong Q1/22 của các doanh nghiệp BĐS niêm yết giảm 19,6% svck do việc bàn giao và hoạt động xây dựng bị gián đoạn trong năm 2021 và Q1/22 do bị ảnh hưởng bởi COVID-19. Các doanh nghiệp giảm doanh thu đáng chú ý gồm KDH (-83% svck), NVL (-57% svck), DXG (-39% svck), VHM (-31% svck).

Trong khi đó, lợi nhuận (LN) ròng Q1/22 giảm nhẹ 5,7% svck nhờ các khoản thu nhập một lần từ việc bán buôn và đánh giá lại. Các công ty ghi nhận mức tăng trưởng LN ròng Q1/22 ấn tượng gồm: NTL (+177% svck), BCG (+130% svck) và NVL (+ 101% svck).

Cập nhật kết quả kinh doanh Q1/22 của một số doanh nghiệp BĐS đầu ngành:

Doanh thu Q1/22 của VHM giảm 31,3% svck xuống 8.923 tỷ đồng, chủ yếu là từ bàn giao bán lẻ tại các dự án Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Grand Park. Doanh thu tài chính tăng 66,0% svck lên 3.829 tỷ đồng nhờ bán buốn (3.200 tỷ đồng). Do đó, LN ròng Q1/22 giảm 15,9% svck còn 4.540 tỷ đồng.
Doanh thu Q1/22 của NVL giảm mạnh 57% svck còn 1.956 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc bàn giao các căn bán trước tại NovaHills Mũi Né, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City và Saigon Royal. Tuy nhiên, LN ròng Q1/22 tăng 101% svck đạt 1.079 tỷ đồng nhờ khoản thu nhập một lần từ đánh giá lại Công ty TNHH Bất động sản Đà Lạt Valley.
Doanh thu Q1/22 của DXG giảm 39,3% svck xuống 1.792 tỷ đồng do doanh thu bàn giao BĐS giảm 54,6% svck, các dự án trọng điểm của DXG chủ yếu được bàn giao trong 6 tháng cuối năm 2022. Doanh thu môi giới giảm nhẹ 3,2% svck xuống 710 tỷ đồng do nguồn cung mới hạn chế và ảnh hưởng của dịch COVID-19 trong Q1/22. Từ đó, LN ròng Q1/22 giảm 49,2% svck còn 270 tỷ đồng.
NLG ghi nhận doanh thu Q1/22 tăng 149,1% svck đạt 587,4 tỷ đồng, nhờ chuyển nhượng lại Flora Akari (99 căn trị giá 248 tỷ đồng) và Valora Southgate (64 căn trị giá 251 tỷ đồng). Trong đó, dự án Southgate đã được hợp nhất vào doanh thu của NLG từ Q3/21. LN ròng Q1/22 giảm 99,8% svck xuống còn 0,6 tỷ đồng do thiếu khoản thu nhập một lần. Doanh số ký bán trong 4T22 của NLG tăng 43,8% svck lên 5.895 tỷ đồng, nhờ mở bán thành công năm dự án.

Chỉ số ngành BĐS lao dốc 25,0% kể từ đầu năm 2022

Với những vi phạm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, gây thất thoát tài sản Nhà nước và việc thắt chặt huy động vốn lĩnh vực BĐS, chỉ số ngành BĐS đã lao dốc 25,0% so với đầu năm 2022, giảm sâu hơn mức 21,3% của VNIndex. Chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu BĐS bị điều chỉnh trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, điều này cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự phát triển bền vững cho thị trường BĐS, và ổn định thị trường nhà ở khi giá nhà đất tăng trưởng nóng trong bối cảnh cầu nhu cầu phục hồi, áp lực lạm phát gia tăng và đầu cơ bùng phát.

Rủi ro và tiềm năng đầu tư của ngành

Giá nhà đất tiếp tục tăng nhanh, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành, khiến gia tăng các mối lo ngại và có thể vượt khả năng của người mua nhà;
Chúng tôi nhận thấy chi phí xây dựng tăng cao trong Q1/22, đặc biệt giá thép đã tăng hơn 20% svck. Thép chiếm 12-15% tổng chi phí xây dựng (theo ước tính của các chuyên gia trong ngành), điều này sẽ kéo giá nhà tăng nếu giá vật liệu duy trì ở mức cao như hiện tại trong hai năm tới.
Việc huy động vốn thắt chặt hơn dự kiến khiến dòng vốn phát triển dự án của các doanh nghiệp BĐS gặp thách thức;
Lạm phát và lãi suất vay mua nhà tăng cao hơn dự kiến có thể gây ra các tác động tiêu cực đối với giao dịch căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.

Nguồn:VND

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638