Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP(BCM): Thanh khoản Thành phố mới Bình Dương được cải thiện[ Mục tiêu: 98.300 đ/cp]

BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 41,7x và 5,8x, chúng tôi điều chỉnh tăng mức giá mục tiêu là 98.300 đồng/CP do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022.

Kết quả kinh doanh Q2/2022

Lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2022 phục hồi trên nền thấp năm 2021. Doanh thu thuần đạt 3.364 tỷ đồng (+8% so với cùng kỳ), trong đó doanh thu hoạt động bất động sản (dân cư và khu công nghiệp) tăng 13% so với cùng kỳ khi nhu cầu thuê mới tại các khu công nghiệp phục hồi trở lại và bán hàng BDS dân cư tại các khu tái định cư. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 59% (+14% so với cùng kỳ) nhờ vào giá cho thuê tăng; LNST đạt 1.406 tỷ đồng (+42% so với cùng kỳ).

Doanh thu của BCM đạt 1.927 tỷ đồng (+13% so với cùng kỳ) và LNST đạt 1.014 tỷ đồng (+90% so với cùng kỳ) trong Q2/2022. Trong đó:

Doanh thu bất động sản dân dụng và khu công nghiệp – chiếm 78% tổng doanh thu, đạt 1.511 tỷ đồng (+24,3% so với cùng kỳ) khi nhu cầu thuê phục hồi trở lại sau khi các hợp đồng ký MOU được thực hiện tại KCN Bàu Bàng mở rộng và bán đất tại khu tái định cư. Trong đó, doanh thu bất động sản dân dụng chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng tại khu tái định cư Bàu Bàng với giá trị 736 tỷ đồng (+6% so với cùng kỳ); doanh thu cho thuê KCN đạt 725 tỷ đồng (+51% so với cùng kỳ) chủ yếu đến từ KCN Bàu Bàng mở rộng với diện tích thuê đạt 25 ha (+43% so với cùng kỳ) và giá thuê đạt 125 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng 9,7%so với cùng kỳ lên mức 53,6%, do: (1) Biên lợi nhuận gộp từ bất động sản dân cư tăng 10% so với cùng kỳ, đạt mức 53% nhờ giá đất Bình Dương phục hồi và pháp lý dự án rõ ràng; (2) Giá thuê KCN đã có mức tăng 8% so với cùng kỳ giúp biên lợi nhuận cho thuê KCN lên mức 54% trong Q2/2022.
Doanh thu thu phí BOT: Từ Q2/2022, BCM không còn ghi nhận doanh thu từ phí giao thông và xây dựng sau khi giảm tỷ lệ sở hữu tại IJC từ mức 78% xuống còn 49,76%.
Doanh thu dịch vụ – chiếm 6,7% tổng doanh thu, đạt 130 tỷ đồng tăng 10,2% so với cùng kỳ, do trong cùng kỳ năm ngoái BCM giảm và miễn phí dịch vụ quản lý và hoạt động đối với các doanh nghiệp khó khăn do ảnh hưởng của Covid. Biên lợi nhuận gộp đạt mức 11,5% so với cùng kỳ (+2,2% so với cùng kỳ) nhờ phí dịch vụ tăng trở lại so với thời kỳ Covid.

Chi phí lãi vay trong Q2/2022 tăng 37% so với cùng kỳ lên mức 219 tỷ đồng, chủ yếu do tăng lãi suất 1%-1,5% từ trái phiếu phát hành mới với tổng giá trị 3.120 tỷ đồng. Tại thời điểm cuối Q2/2022, BCM có 1.494 tỷ đồng (+45% so với cùng kỳ) trái phiếu đến hạn thanh toán. Đồng thời, vay nợ từ phát hành trái phiếu dài hạn đạt 9.116 tỷ đồng (+9,6% so với cùng kỳ), trong đó giảm nợ vay tại BIDV và tăng phát hành trái phiếu cho chứng khoán SmatInvest là 1.070 tỷ đồng, CTCP Chứng khoán Navibank 1.950 tỷ đồng, và bảo hiểm Prudential 800 tỷ đồng. Lãi suất của các trái phiếu này trong khoảng 10,5%-11%. Phần lớn các trái phiếu đều có tài sản đảm bảo, riêng 700 tỷ đồng trái phiếu phát hành cho Navibank lãi suất không thâp hơn 11,5% và đãm bảo bằng 108 triệu cổ phiếu IJC. Trong kỳ, BCM thực hiện mua lại 79 tỷ đồng trái phiếu trước hạn trong tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào 11/6/2023. Tỷ lệ nợ/VCSH đạt mức 0,86x vào cuối quý 2 (giảm so với mức 0,97% tại thời điểm cuối Q2/2021).

Lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết trong Q2/2022 đạt 403 tỷ đồng (+14% so với cùng kỳ), chủ yếu từ cổ tức của VSIP (BCM sở hữu 49%) khi lợi nhuận tích cực trở lại so với cùng kỳ. Đồng thời, dự án mới VSIP 3 đã có diện tích ký MOU đạt 139 ha.

Trong kỳ, BCM cũng thực hiện thanh lý hợp đồng chuyển nhượng lô đất tại TP mới Bình Dương diện tích 63.633 m2 với công ty liên kết IJC (BCM sở hữu 49,76%), giá trị đạt 699,9 tỷ đồng, giá trung bình đạt 11 triệu đồng/m2. Chúng tôi đánh giá, việc thanh lý giúp gia tăng diện tích đất tại TP mới Bình Dương cho BCM trong bối cảnh thanh khoản được cải thiện.

Dự phóng

Trong 6 tháng cuối năm 2022, chúng tôi ước tính doanh thu có thể đạt 6.630 tỷ đồng (+71% so với cùng kỳ), và LNST đạt 1.656 tỷ đồng (+2,15x so với cùng kỳ), được hỗ trợ bởi các yếu tố sau:

Doanh thu bất động sản dân dụng và KCN ước đạt 5.211 tỷ đồng (+60,7% so với cùng kỳ), chủ yếu nhờ ghi nhận một phần từ doanh thu bán đất nền ở thành phố mới Bình Dương cho CapitaLand (diện tích 18,9 ha với giá trị đạt 242 triệu USD) và khu tái định cư Bàu Bàng. Đồng thời, kỳ vọng ghi nhận doanh thu 1.838 tỷ đồng (+47% so với cùng kỳ) từ bàn giao đất tại KCN Bàu Bàng mở rộng với diện tích hơn 63,4 ha với giá thuê trung bình đạt 125 USD/m2/chu kỳ thuê cho các nhà đầu tư đã ký MOU trước đó. Biên lợi nhuận gộp dự kiến đạt mức 53% (+5% so với cùng kỳ) nhờ giá bán đất và giá thuê KCN tăng.
Doanh thu xây dựng ước đạt 27,3 tỷ đồng, tăng 42% so với cùng kỳ so với mức nền thấp năm 2021 tại các công ty con UDJ và BCE. Hoạt động xây dựng của BCM chủ yếu ở các dự án nhà ở xã hội và khu tái định cư.
Doanh thu dịch vụ quản lý và duy tu cơ sở hạ tầng tại các khu công nghiệp ước đạt 518 tỷ đồng (+17% so với cùng kỳ) khi cùng kỳ BCM thực hiện hỗ trợ các doanh nghiệp khó khăn ảnh hưởng Covid trong tháng 10 và tháng 11/2021.
Lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết ước đạt 510 tỷ đồng (+26% so với cùng kỳ). Trong đó, chúng tôi dự báo lợi nhuận ròng của VSIP tăng trưởng trở lại mức 20% so với cùng kỳ, trên nền thấp Q3/2021 và chuyển giao đất cho Lego 44 ha trong Q3/2022. Đồng thời, cổ tức tại BWE sẽ nhận được trong tháng 12/2022 với giá trị 45 tỷ đồng.
Nợ vay dài hạn tiếp tục giảm. BCM tiếp tục mua lại 400 tỷ đồng trái phiếu trước hạn từ Shinhan Bank – chi nhánh Bình Dương (20 tỷ đồng), TP Bank (20 tỷ đồng), ngân hàng liên doanh Việt Nga – chi nhánh TP HCM (40 tỷ đồng) và BIDV – chi nhánh Bình Dương (120 tỷ đồng) vào ngày 31/8/2022. Chúng tôi ước tính, vay nợ tài chính dài hạn giảm về mức 8.348 tỷ đồng (-27% so với cùng kỳ) vào cuối năm 2022 nhờ vào dòng tiền tích cực hơn từ bán đất tại TP mới và khoản thu từ KCN nhanh hơn.

Cho năm 2023, chúng tôi ước tính doanh thu đạt 9.812 tỷ đồng (+5,2% so với cùng kỳ), LNST đạt 2.991 tỷ đồng (+23,6% so với cùng kỳ) tương đương EPS là 2.822 đồng. Dự báo của chúng tôi dựa trên các giả định như sau:

Khu công nghiệp: Doanh thu ước đạt 3.099 tỷ đồng (+38% so với cùng kỳ, đóng góp 30,6 % trong tổng DT). Diện tích đất cho thuê ước tính ở mức 151 ha (+22,8% so với cùng kỳ) do: (1) Kỳ vọng nhu cầu thuê đất KCN tiếp tục tăng trưởng khi Bình Dương được dự báo là một trong những địa phương thu hút FDI nhất cả nước; (2) KCN Cây Trường bắt đầu cho thuê từ cuối Q1/2023. Diện tích cho thuê dự báo ghi nhận tại KCN
Cây Trường là 34 ha với mức giá thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê.
KCN Bàu Bàng mở rộng (hoạt động năm 2018) dự kiến cho thuê 75 ha (+25% so với cùng kỳ) với mức giá cho thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê (+8% so với cùng kỳ). KCN Thời Hòa (hoạt động năm 2010) dự kiến cũng có 10 ha đất cho thuê với mức giá là 125 USD/m2/kỳ thuê (+8% so với cùng kỳ). Tỷ suất lợi nhuận gộp đối với KCN ước tính đạt mức 59% (+8% so với cùng kỳ).
Bất động sản dân dụng: Doanh thu từ mảng bất động sản dân dụng ước đạt 4.483 tỷ đồng (-10% so với cùng kỳ, đóng góp 45% trong tổng doanh thu). Trong đó, doanh thu từ thành phố mới Bình Dương ước đạt 3.569 tỷ đồng (-12% so với cùng kỳ) với diện tích bán đạt 11,3 ha – thấp hơn so với mức 13,6 ha năm 2022, dựa trên diện tích hiện đang đàm phán trong nửa cuối năm 2022. Doanh thu từ khu tái định cư và khu dân cư ước đạt 914 tỷ đồng (-0,8% so với cùng kỳ) chủ yếu tại khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước. Tỷ suất lợi nhuận gộp ước tính ở mức 55,8% (+3,8% so với cùng kỳ), trong đó tỷ suất lợi nhuận của khu tái định cư và khu dân cư thấp hơn so với dự án thành phố mới Bình Dương. Chúng tôi cho rằng, khung giá đất mới trong giai đoạn 2020-2024 với
mức tăng trung bình 5%/ năm, giúp cải thiện biên lợi nhuận bất động sản dân dụng khi phần lớn các dự án của BCM đã có pháp lý rõ ràng và diện tích liền thửa lớn.
Hoạt động dịch vụ quản lý và duy tu cơ sở hạ tầng KCN đạt 969 tỷ đồng (+22% so với cùng kỳ) nhờ mở rộng việc quản lý ở KCN mới là KCN Cây Trường. Đồng thời, BCM cũng góp vốn vào công ty phân phối điện BCM – VSIP (tỷ lệ sở hữu 36% tương đương 36 tỷ đồng) khi xây dựng các trạm biến áp cung cấp điện vào các KCN cũa VSIP và BCM. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động này sẽ đem lại nguồn doanh thu cao cho BCM như IDC và SIP (đóng góp 65-70% tổng doanh thu dịch vụ), với mức biên lợi nhuận gộp đạt 5%.
Lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết ước đạt 1.300 tỷ đồng (+4% so với cùng kỳ), trong đó cổ tức từ VSIP là 635 tỷ đồng (+20% so với cùng kỳ). VSIP có quỹ đất rộng với tổng diện tích khoảng 7.400 ha, chiếm 9,3% thị phần cả nước của các nhà đầu tư KCN niêm yết. với các KCN như VSIP 1, VSIP 2 và VSIP Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy đạt 90%-100%, trong khi các KCN VSIP ở Nghệ An, Hải Dương và Quảng Ngãi có tỷ lệ lấp đầy đạt 60%-70%. Chúng tôi tin rằng các ưu đãi đầu tư ở một số tỉnh thành sẽ giúp VSIP gia tăng lợi thế. Trong năm 2023, KCN VSIP 3 (tổng diện tích là 1.000 ha – Bỉnh Dương) ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ cho thuê đối với 135 ha đã ký MOU từ năm 2022.
Công ty liên doanh BW Industrial (BCM sở hữu 30%) đang mở rộng đầu tư vào các nhà xưởng xây sẵn và nhà kho, đã hoàn tất tăng vốn lên mức 600 triệu USD vào tháng 10/2021.Chúng tôi cho rằng nhu cầu thuê tăng mạnh từ các công ty thương mại điện tử như Lazada và Shopee…. BW Industrial hiện có 12 dự án nhà kho xây sẵn, 7 dự án nhà kho logistics và 2 dự án nhà xưởng cho thuê với tổng diện tích sàn là 1,2 triệu m2, trong đó tỷ lệ lấp đầy đạt 31%. Chúng tôi ước tính lợi nhuận năm 2023 của BW Industrial đạt hơn 200 tỷ đồng với biên lợi nhuận ròng đạt mức 45%.
Chi phí lãi vay ước tính ở mức 1.135 tỷ đồng (-19% so với cùng kỳ) nhờ dư nợ cho vay ngắn hạn và vay dài hạn giảm 23% so với cùng kỳ với dòng tiền tích cực từ bán bất động sản thành phố mới Bình Dương và cho thuê KCN. Hệ số nợ/ vốn CSH ước tính là 0,52x trong năm 2023.

Định giá

Chúng tôi đánh giá tích cực BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích đất còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 488 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 599 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và biên lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% theo tham chiếu từ thương vụ chuyển nhượng Capitaland. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng tăng trưởng. BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 41,7x và 5,8x, chúng tôi điều chỉnh tăng mức giá mục tiêu là 98.300 đồng/CP do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022 và khuyến nghị TRUNG LẬP đối với cổ phiếu BCM. Giá cổ phiếu BCM đã tăng mạnh trong thời gian gần đây và có thể duy trì tích cực trong ngắn hạn nhờ thông tin hỗ trợ từ ước tính kết quả kinh doanh tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2022.

Rủi ro

Tính thanh khoản TP mới Bình Dương. Chúng tôi nhận thấy tính kết nối giữa TP HCM và Thành phố mới Bình Dương vẫn chưa được giải tỏa tại các nút giao trên QL13 hay đường Mỹ Phước Tân Vạn. Do đó, có thể sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản của TP mới Bình Dương.
Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý. Việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý tại Bình Dương chậm trễ có thể ảnh hưởng đến việc triển khai và bán hàng tại các dự án KCN mới của BCM như KCN Cây Trường và KCN Lai Hưng.
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng gia tăng ở các dự án mới. Theo bảng giá đất mới ở Bình Dương và thay đổi trong luật đất đai sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phòng mặt bằng tại các dự án mới của Becamex. Theo đó, đối với các dự án KCN mới biên lợi nhuận gộp sẽ có mức sụt giảm từ hơn 50% về mức 30-35%.

Nguồn: SSI

Các nguồn định giá tham khảo khác:

Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0

BCM chart. Nguồn: Admin

Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638