Chúng tôi duy trì khuyến nghị OUTPERFORM với cổ phiếu NLG cho giá mục tiêu là 46.334 đồng/cp và thời gian nắm giữ 3-6 tháng. Ngắn hạn, dự án Central Lake Cần Thơ đủ điều kiện bán hàng; cùng với sự sôi động ở các thị trường Long An, Đồng Nai sẽ là thông tin hỗ trợ cho Nam Long. Xét dài hạn hơn, Nam Long vẫn còn nhiều dư địa để khẳng định vị thế là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản lớn, uy tín khu vực phía Nam.
Cập nhật kết quả kinh doanh
Theo BCTC công bố, NLG ghi nhận doanh thu năm là 3.181 tỷ, giảm 27% yoy. Lợi nhuận gộp đạt 1.526 tỷ, giảm 21% yoy. Biên lợi nhuận gộp bình quân ở mức 53%, tăng cao so với mức 45% của năm 2022. Trừ các chi phí, LNST trừ cổ đông thiểu số là 483 tỷ, giảm 13% yoy. Kết quả kinh doanh năm 2023 của NLG thấp hơn so với ước tính của BVSC (ước tính khoảng 700 tỷ) do Công ty chỉ bàn giao 166/275 căn của giai đoạn 1A1 dự án Izumi.
Chi tiết về kết quả kinh doanh 2023 như sau:
Dự phóng lợi nhuận 2024 tăng trưởng 14% so với 2023
Căn cứ tiến độ các dự án, BVSC ước tính giá trị bàn giao bất động sản đạt 6.268 tỷ (so với mức 7.121 tỷ năm 2023 bao gồm dự án liên doanh); giảm 11% yoy. Về ghi nhận, các dự án bàn giao trong 2024 có tỷ lệ trên 51% nên ghi nhận hợp nhất doanh thu. Do đó, doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 6.268 tỷ, tăng 116% yoy. Biên lãi gộp ước tính giảm về mức 40% do 55% doanh thu đến từ giai đoạn 2 của Akari với mức GPM thấp hơn so với dự án thấp tầng. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ là 550 tỷ, tăng 14% yoy.
Chi tiết dự phóng kết quả kinh doanh 2024 như sau:
Doanh số bán hàng phục hồi mạnh mẽ trong 2024 dẫn dắt lợi nhuận trong 2025
Với quan điểm thị trường bất động sản tạo đáy trong năm 2023, chúng tôi tin rằng doanh số bán hàng trong năm 2023 là mức thấp nhất trong giai đoạn 2023-2027 của Nam Long. Năm 2023, doanh số bán hàng đạt 3.920 tỷ với đóng góp từ 3 dự án chính là i) Southgate với 1.394 tỷ; ii) Akari GĐ2 là 1.968 tỷ; và iii) Mizuki là 558 tỷ. Năm 2024-2026, danh mục dự án sẵn sàng để bán sẽ tiếp tục mở rộng với các phân khu tiếp theo của Southgate, Izumi, Mizuki, Akari giai đoạn 3 và từ các dự án mới là Central Lake Cần Thơ, Paragon. Với danh mục dự án trên, BVSC ước tính doanh số bán hàng của Nam Long cho 2024-2026 như sau:
Ngoài sự gia tăng trong doanh số bán hàng, tỷ trọng sở hữu 100% trong dự án Central Lake Cần Thơ là yếu tố đảm bảo lợi nhuận của NLG phục hồi mạnh mẽ từ 2025. Hiện tại, chúng tôi giả định dự án sẽ kinh doanh trong 2 năm là 2024-2025. Doanh thu sẽ bắt đầu ghi nhận vào 2025. Theo đó, BVSC ước tính LNST thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2025 là 886 tỷ, tăng 61% so với năm 2024.
Các điểm nhấn khác cần lưu ý trong năm 2024
Những dự án hạ tầng lớn dần hình thành tạo câu chuyện cho các quỹ đất. Với các dự hạ tầng đang và chuẩn bị triển khai, chúng tôi đang thấy câu chuyện khá tương đồng với thị trường BĐS phía Bắc giai đoạn 2015-nay. Sự phát triển nhanh và vượt bậc ở các tỉnh phía Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Bắc Giang khi sự kết nối với Hà Nội và liên kết với cụm cảng lớn Hải Phòng chặt chẽ hơn là minh chứng. Với khu vực phía Nam, khi các dự án tạo lực cho vùng như Vành đai 3, Sân bay Long Thành, cao tốc Bến Lức – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu hình thành. TP.HCM là hạt nhân của vùng, các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, BR-VT, Tây Ninh sẽ là các khu vực hưởng lợi mạnh mẽ. Quan sát trong 1 năm gần đây, chúng tôi nhận thấy các chuyển dịch rõ ràng hơn từ các chủ đầu tư lớn trong việc phát triển quỹ đất ở khu vực phía Nam; đặc biệt ở Long An và Đồng Nai. Và chúng tôi cho rằng xu hướng này sẽ tiếp tục sôi động trong 2024.
Điều chỉnh pháp lý cho các dự án ở Đồng Nai hoàn thành
BVSC cho rằng việc điều chỉnh về pháp lý thường mất thời gian và chậm hơn kỳ vọng. Đầu năm 2023, mốc thời gian đặt ra vào cuối năm chưa hoàn thành và tiếp tục đặt ra vào năm 2024. Trong trường hợp các dự án như Paragon, Izumi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trong 2024, doanh số bán hàng năm 2024 điều chỉnh còn 5.100 tỷ. Về kết quả kinh doanh, chúng tôi có ít sự lo ngại hơn nếu chuyển nhượng Paragon chưa được ghi nhận. Phần doanh thu còn lại từ Akari GĐ2 (khoảng 20%) sẽ hoàn toàn có thể bù đắp để đảm bảo cho dự phóng năm 2024. Ở chiều ngược lại, pháp lý các dự án khi được phê duyệt đủ điều kiện bán hàng trong 2024 sẽ là nền tảng lớn để đón đầu sự phục hồi mạnh mẽ thị trường BĐS Đồng Nai từ năm 2025.
Định giá vẫn còn hấp dẫn trong trung hạn
BVSC sử dụng phương pháp định giá NAV và so sánh PB để xác định giá trị hợp lý của NLG. Kết quả, giá trị hợp lý xác định của NLG là 46.334 đồng/cp, giảm nhẹ do điều chỉnh ESOP và cổ tức so với giá mục tiêu trong 12 tháng gần nhất. Theo giá thị trường ngày 28.2.2024, mức lợi nhuận kỳ vọng so với giá mục tiêu là 21,2%.
Nguồn: BVSC
Các nguồn định giá tham khảo khác
Đồ thị phân tích kỹ thuật theo Hệ thống Tín hiệu dòng tiền iBroker SIS 4.0
NLG chart. Nguồn: Admin
Link tham room zalo Tín hiệu dòng tiền để nhận được tư vấn trong phiên cổ phiếu có tín hiệu Mua/Bán: https://zalo.me/g/izmqqe638
Bài liên quan
![CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG): Đẩy nhanh tiến độ bàn giao dự án Mizuki Park [Mục tiêu 35.200 đ/cp]](https://i0.wp.com/phowall.vn/wp-content/uploads/2018/08/NLG-340-215.png?resize=150%2C150&ssl=1)
23/05/2023 CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG): Đẩy nhanh tiến độ bàn giao dự án Mizuki Park [Mục tiêu 35.200 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư- 15/03/2023 CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG): Đẩy nhanh tiến độ bàn giao dự án Mizuki Park [Mục tiêu 35.800 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư
- 04/01/2023 CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG):Vững vàng trước thử thách [Mục tiêu 36.700 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư
- 06/12/2022 CTCP Đầu Tư Nam Long (NLG):Tập trung mở bán tại các dự án hiện hữu [Mục tiêu 39.300 đ/cp] Posted in Phân tích Cơ bản (FA - Fundamental Analysis), Cơ hội đầu tư
